Affrontiamo una delle materie più combattute in ambito condominiale: la ripartizione del frontalino del balcone.
Andiamo innanzitutto ad individuare l’oggetto della fattispecie, cioè cosa si intende in concreto per frontalino e poi chiariamo l’evoluzione giurisprudenziale in materia.
Definizione frontalini
“Innanzitutto per frontalino si intende una fascia verticale che rifinisce la parte frontale di una struttura orizzontale.”
Dunque il balcone di solito è costituito da:
- Calpestio / soletta (pavimento del balcone)
- stangone (di solito in marmo)
- Parapetto/Ringhiera
- Frontalini
Giurisprudenza in merito alla ripartizione
Chiarito ora meglio cosa si intenda per “frontalino”, visioniamo le varie visioni giurisprudenziali che in tale ambito si sono susseguite nel corso del tempo.
Sicuramente fino agli anni ’90 il frontalino era considerato parte comune, la sua riparazione dunque andava ripartita secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini dell’edificio. Numerose sono state in tal senso le varie sentenze succedutesi nel tempo La varietà di frontalini esistenti ha però portato la giurisprudenza a distinguerne le tipologie e le rispettive modalità di ripartizione di spesa.
Incidenza delle decorazioni ?
Dobbiamo quindi porre l’attenzione sulle decorazioni che sono poste sul frontalino e distinguerle da esso. Infatti come detto precedentemente il frontalino non è altro che la parte terminale del balcone posto in posizione orizzontale che al più si può agganciare al marcapiano dell’edificio. Mentre le decorazioni sono ben altra cosa e non vanno confuse con il frontalino. Il loro ruolo è però fondamentale nel capire la ripartizione delle spese di questi ultimi!
(esempio di frontalino di pregevole decoro)
Dopo qualche anno in cui l’opinione dottrinale era come abbiamo visto uniforme, la giurisprudenza ha modificato il suo indirizzo: ripartizione a carico esclusivo dei singoli proprietari.
Alcune sentenze stesse della Cassazione, degli ultimi anni, sono però contraddittorie fra loro, cosa fare dunque?
“le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile” (Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241)
“i balconi aggettanti costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 20 luglio 2004, n. 14576)
Conclusione
Dunque la valutazione andrà fatta in merito al decoro architettonico, che non è altro che l’insieme delle linee, della struttura architettonica ed ornamentale che caratterizza l’edificio. La cassazione ha inoltre chiarito che tale definizione non è riferibile unicamente agli edifici storici e di maggior valore ma anche ai più semplici e moderni edifici dove:
“possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008)
