Esonero spese di condominio: è possibile?

CONDOMINIO TEMPIO DI APOLLOI

Esonero spese di condominio: è possibile?

Le ragioni per cui, all’ interno di un palazzo, ci può essere qualcuno che chiede l’esonero dalle spese di condominio possono essere svariate. Si pensi al caso del costruttore che, con riferimento agli appartamenti rimasti ancora invenduti, pretende di non pagare le quote millesimali; o al negoziante con il locale al piano terra, dotato di un proprio accesso dalla strada pubblica, che non vuol contribuire alla manutenzione delle scale e dell’ascensore. Ed ancora c’è l’anziano, su una sedia a rotelle, che non può usufruire dei giardini o dei campi da tennis; o il condomino non residente che non ha interesse alla vigilanza privata o all’impianto di videosorveglianza. Tali situazioni, apparentemente meritevoli di tutela, cozzano però con il principio generale, fissato dal codice civile [1], in base al quale tutti i condomini devono partecipare alle spese per la conservazione e il godimento del palazzo, nonché per i servizi comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. La regola è derogabile solo se l’edificio è composto da più scale: in tali ipotesi le spese per i servizi destinati a servire una parte del fabbricato non possono essere poste a carico del gruppo di condomini che abita sull’altra parte (ad esempio se si rompe l’ascensore della scala A, la manutenzione non va a carico dei condomini della scala B). Fuori da tale ipotesi è possibile l’esonero dalle spese di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere cosa stabilisce a riguardo la legge.

Come abbiamo anticipato, la regola vuole che ciascun condomino partecipi alle spese, senza eccezioni. Il fatto di non utilizzare un determinato impianto o una parte del condominio non comporta esenzioni. Ad esempio, chi non accede mai alla terrazza deve ugualmente pagare le spese per la sua manutenzione; se si fulminano le lampadine sul pianerottolo del secondo piano, la spesa va ripartita anche sui condomini dell’ultimo; chi usa le scale perché abita al piano rialzato deve contribuire alla manutenzione dell’ascensore. Questa disciplina può essere modificata solo con il consenso di tutti i condomini. In altri termini ci deve essere una delibera approvata all’unanimità: solo con l’accordo generale si può escludere dalle spese condominiali uno o più proprietari. In alternativa alla delibera, l’esenzione può essere contenuta in una clausola del regolamento di condominio, ma anche questo deve essere stato approvato all’unanimità. Due sono i modi con cui un regolamento passa all’unanimità: o con votazione in assemblea oppure con l’approvazione dei proprietari all’atto della firma del contratto di acquisto dell’immobile (cosiddetto “regolamento contrattuale”); in pratica, quando l’acquirente si reca dal notaio per il rogito, oltre ad accettare la compravendita dichiara di prendere visione del regolamento e di approvarlo.

Quest’ultima modalità però nasconde un’insidia. In tali casi, il regolamento è quasi sempre realizzato da un tecnico di fiducia del costruttore il quale potrebbe così imporre clausole a lui favorevoli, condizionando la loro approvazione alla vendita dell’immobile. L’acquirente si trova quindi, consapevolmente o inconsapevolmente, costretto ad accettare condizioni inique e vessatorie. Per questo alcuni giudici hanno ritenuto illegittimo l’articolo – contenuto nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente dal costruttore e poi approvato dai singoli condomini alla firma del contratto di vendita – con cui il primo si esonera dal contribuire alle spese condominiali relativamente agli appartamenti rimasti invenduti.

Si è anche sostenuto che l’esenzione del costruttore dalle spese millesimali è illegittima se non è previsto un termine finale; diversamente questo godrebbe di un abnorme privilegio potendo prolungare il beneficio nel tempo ed a proprio piacimento. Basterebbe che la società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi [2]. Secondo molti commentatori l’esonero del costruttore dalle spese condominiali è una clausola vessatoria da ritenere nulla.

Secondo la Cassazione [3], seppur è vero che il regolamento contrattuale del condominio può contemplare la clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti, è tuttavia il giudice a dover decidere, caso per caso, se tale previsione è valida o meno.

Lo stesso principio si può applicare anche agli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrici solari di proprietà di un solo condomino (e non del condominio [4]). In tale ipotesi le spese devono essere divise tra tutti i condomini che ne traggono un qualche beneficio ossia di coloro che hanno l’appartamento sulla stessa asse verticale. Difatti la terrazza funge da copertura non solo all’ultimo appartamento ma a tutto l’edificio che si trova al di sotto di essa. Si tratta infatti di un bene che ha la funzione di copertura degli alloggi sottostanti. Anche chi sta al primo piano è, quindi, in qualche modo coperto. Risultato: il proprietario della terrazza deve pagare un terzo delle spese del rifacimento o della manutenzione di tale area, mentre tutti gli altri condomini (ivi compreso sempre il proprietario dell’ultimo piano) pagheranno gli altri due terzi in ragione dei rispettivi millesimi.

A riguardo, la Cassazione è stata chiara [5]: in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione si giustifica per via del fatto che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dall’eventuale uso o proprietà esclusiva, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), spettano all’assemblea. Detto in parole più povere: a decidere se sia effettivamente necessario l’intervento di manutenzione è, in via esclusiva, l’assemblea, essendo organo sovrano del condominio. Tale è stato il principio sancito anche dalle Sezioni Unite [6]. Spetta quindi all’assemblea deliberare le decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), a prescindere dal fatto se tale parte è di uso esclusivo a uno solo dei condomini.

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Art. 1126.
Lastrici solari

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Giurisprudenza

  • Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca ilrimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (Cass., sez. II, ord. 28/02/2018 n° 4684).
  • In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino, non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura –  ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183).
  • In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449).
  • In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
  •  

    Le terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

     

 

  • Nell’ipotesi di danno da infiltrazioni derivante dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare, per il riparto di responsabilità fra condominio e titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare ben può trovare applicazione il criterio fissato dall’art. 1126 c.p.c., trattandosi di responsabilità omogenee perché derivanti entrambe dall’art. 2051 c.c. Infatti la responsabilità del condominio non può essere esclusa per il fatto che la terrazza sia in uso esclusivo del condomino proprietario dell’attico, dato che svolge anche una funzione di copertura dell’edificio ed il condominio conserva la custodia per prevenire il verificarsi di rischi di infiltrazioni nei piani sottostanti. (Nella specie dalla Ctu non era emerso che fosse stata la pur improvvida collocazione di una piscina – anche se del tipo di quelle in plastica, come aveva occasione di precisare il perito d’ufficio – da parte del proprietario dell’attico a determinare fessurazioni sul pavimento o versamenti di acqua al punto da inondare la terrazza in modo anomalo; quindi non era emersa la prova che fosse stata causa esclusiva delle lamentate infiltrazioni di umidità al piano inferiore.) (Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 04/04/2014 n° 1098).
  • Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889).
  • Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. (Cassazione Civile, Sez. II, sentenza 25/02/2002 n° 2726). 20160825_09085920160825_090838https://www.altalex.com/documents/news/2017/05/04/articolo-1126-cc

Parcheggi e posti auto in condominio

https://www.studiocataldi.it/condominio/aree-destinate-a-parcheggio.asp

 

Parcheggi e posti auto in condominio
L’inserimento esplicito dei posti auto tra le parti comuni comporta la tutela diretta della
loro proprietà. Guida alle aree destinate a parcheggio in condominio
1. Aree destinate a parcheggio
2. Parcheggi in condominio: dibattito e riforma
3. Tipologie di parcheggio condominiale
4. Parcheggi in condominio: godimento e turni
Aree destinate a parcheggio

Una delle principali novità apportate dalla riforma del condominio, all’elenco di cui al punto
2 dell’art. 1117 c.c. sulle parti comuni è l’inserimento esplicito delle “aree destinate a
parcheggio”.
Sebbene il generale principio ispiratore della norma è da sempre quello di considerare
comuni tutti gli spazi e i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini,
tuttavia, l’aver previsto espressamente dette aree tra i beni comuni ha come
conseguenza una tutela diretta della proprietà delle stesse, poiché in quanto
comprese nell’elenco dell’art. 1117 c.c. non è necessario che il singolo condomino ne
dimostri la comproprietà, essendo sufficiente al fine della presunzione della natura
condominiale che tali beni abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al
godimento collettivo, ovvero che siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari
di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà.

Parcheggi in condominio: dibattito e riforma

Quella dei parcheggi è questione che interessa il legislatore da decenni, almeno a partire
dalla seconda metà degli anni ’60, quando a seguito del rapido sviluppo della circolazione
automobilistica e delle problematiche ad essa connesse, con la l. n. 765/1967 (c.d.
“legge ponte”) si introdusse per la prima volta il principio della necessaria
individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione
urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei
fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a
favore di tutti i condomini, non prevista nella precedente legge urbanistica (l. n.
1150/1942).
Agli stessi principi si informarono gli ulteriori interventi legislativi, tra i quali si può
ricordare: la legge sul “condono edilizio” del 1985 che introdusse disposizioni tese a
considerare gli spazi destinati ai parcheggi come “pertinenze”; la l. n. 122/1989, c.d.
“legge Tognoli” di modifica della l. n. 1150/1942 con l’aumento della quantità
delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni; ma anche la l. n.
246/2005 che, pur lasciando inalterate le disposizioni sulla destinazione delle aree
condominiali a parcheggio, ha eliminato il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori
degli alloggi, consentendo ai proprietari degli immobili cui i parcheggi accedono di

disporne pienamente, potendo anche alienarli, separatamente rispetto all’unità abitativa, a
terzi estranei al fabbricato condominiale.

L’argomento parcheggi è stato oggetto di intenso dibattito anche in giurisprudenza, la
quale dopo iniziali oscillazioni circa l’esistenza di un vincolo privatistico (v., tra le altre,
Cass. n. 2452/1981), ha affermato che, in mancanza di espressa riserva di proprietà o di
riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree parcheggio devono
essere considerate parti comuni dell’edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (Cass.
n. 730/2008).
Il nuovo testo legislativo, pertanto, inserendo le aree destinate al parcheggio tra le res
communis del condominio, recepisce i frutti dell’evoluzione normativa e della relativa
interpretazione giurisprudenziale.
Tipologie di parcheggio condominiale
[Torna su]
Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, queste possono essere differenti
(box auto, parcheggi delimitati a strisce, parcheggi liberi, ecc.), in base alla natura
stabilita in fase di costruzione o, nell’eventualità che la superficie adibita a tale scopo
non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, di realizzazione ex novo di
spazi da adibire a parcheggi, secondo le disposizioni e le maggioranze dettate in tema
di innovazioni dall’art. 1120 c.c., ovvero di modifica della destinazione d’uso di una
parte comune, secondo le maggioranze previste dal nuovo art. 1117-ter, purché non
rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro
architettonico dell’edificio.
L’uso del cortile comune
In merito, è considerata pacifica, in giurisprudenza, l’utilizzabilità a parcheggio
del cortile comune, tra le cui destinazioni accessorie, oltre a quella principale di dare
aria e luce alle varie unità immobiliari, “rientra quella di consentire ai condomini l’accesso
a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la
sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato
dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato”
(Cass. n. 13879/2010).
L’area del giardino di condominio
Tra le parti comuni da destinare a parcheggio, si fa rientrare anche l’area del giardino
condominiale, “interessata solo in piccola parte di alberi d’alto fusto e di ridotta
estensione rispetto alla superficie complessiva” che non dà luogo ad “innovazione vietata
dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento
del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso
del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna
unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini” (Cass. n. 15319/2011).

Parcheggi in condominio: godimento e turni

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il
“principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale
impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere
riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo,
diverso dagli altri (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva
annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito
il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per
comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)”
(Cass. n. 26226/2006).
In caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le
autovetture di tutti i condomini, la giurisprudenza ha altresì affermato la legittimità
della disciplina turnaria dei posti macchina, la quale lungi dal comportare l’esclusione
di un condomino dall’uso del bene comune, “è adottata per disciplinare l’uso di tale bene
in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di
trattamento e secondo le circostanze” (Cass. n. 12873/2005), purchè l’uso turnario del
parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti
auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (Cass. n. 12486/2012).