Esonero spese di condominio: è possibile?

CONDOMINIO TEMPIO DI APOLLOI

Esonero spese di condominio: è possibile?

Le ragioni per cui, all’ interno di un palazzo, ci può essere qualcuno che chiede l’esonero dalle spese di condominio possono essere svariate. Si pensi al caso del costruttore che, con riferimento agli appartamenti rimasti ancora invenduti, pretende di non pagare le quote millesimali; o al negoziante con il locale al piano terra, dotato di un proprio accesso dalla strada pubblica, che non vuol contribuire alla manutenzione delle scale e dell’ascensore. Ed ancora c’è l’anziano, su una sedia a rotelle, che non può usufruire dei giardini o dei campi da tennis; o il condomino non residente che non ha interesse alla vigilanza privata o all’impianto di videosorveglianza. Tali situazioni, apparentemente meritevoli di tutela, cozzano però con il principio generale, fissato dal codice civile [1], in base al quale tutti i condomini devono partecipare alle spese per la conservazione e il godimento del palazzo, nonché per i servizi comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. La regola è derogabile solo se l’edificio è composto da più scale: in tali ipotesi le spese per i servizi destinati a servire una parte del fabbricato non possono essere poste a carico del gruppo di condomini che abita sull’altra parte (ad esempio se si rompe l’ascensore della scala A, la manutenzione non va a carico dei condomini della scala B). Fuori da tale ipotesi è possibile l’esonero dalle spese di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere cosa stabilisce a riguardo la legge.

Come abbiamo anticipato, la regola vuole che ciascun condomino partecipi alle spese, senza eccezioni. Il fatto di non utilizzare un determinato impianto o una parte del condominio non comporta esenzioni. Ad esempio, chi non accede mai alla terrazza deve ugualmente pagare le spese per la sua manutenzione; se si fulminano le lampadine sul pianerottolo del secondo piano, la spesa va ripartita anche sui condomini dell’ultimo; chi usa le scale perché abita al piano rialzato deve contribuire alla manutenzione dell’ascensore. Questa disciplina può essere modificata solo con il consenso di tutti i condomini. In altri termini ci deve essere una delibera approvata all’unanimità: solo con l’accordo generale si può escludere dalle spese condominiali uno o più proprietari. In alternativa alla delibera, l’esenzione può essere contenuta in una clausola del regolamento di condominio, ma anche questo deve essere stato approvato all’unanimità. Due sono i modi con cui un regolamento passa all’unanimità: o con votazione in assemblea oppure con l’approvazione dei proprietari all’atto della firma del contratto di acquisto dell’immobile (cosiddetto “regolamento contrattuale”); in pratica, quando l’acquirente si reca dal notaio per il rogito, oltre ad accettare la compravendita dichiara di prendere visione del regolamento e di approvarlo.

Quest’ultima modalità però nasconde un’insidia. In tali casi, il regolamento è quasi sempre realizzato da un tecnico di fiducia del costruttore il quale potrebbe così imporre clausole a lui favorevoli, condizionando la loro approvazione alla vendita dell’immobile. L’acquirente si trova quindi, consapevolmente o inconsapevolmente, costretto ad accettare condizioni inique e vessatorie. Per questo alcuni giudici hanno ritenuto illegittimo l’articolo – contenuto nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente dal costruttore e poi approvato dai singoli condomini alla firma del contratto di vendita – con cui il primo si esonera dal contribuire alle spese condominiali relativamente agli appartamenti rimasti invenduti.

Si è anche sostenuto che l’esenzione del costruttore dalle spese millesimali è illegittima se non è previsto un termine finale; diversamente questo godrebbe di un abnorme privilegio potendo prolungare il beneficio nel tempo ed a proprio piacimento. Basterebbe che la società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi [2]. Secondo molti commentatori l’esonero del costruttore dalle spese condominiali è una clausola vessatoria da ritenere nulla.

Secondo la Cassazione [3], seppur è vero che il regolamento contrattuale del condominio può contemplare la clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti, è tuttavia il giudice a dover decidere, caso per caso, se tale previsione è valida o meno.

Lo stesso principio si può applicare anche agli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrici solari di proprietà di un solo condomino (e non del condominio [4]). In tale ipotesi le spese devono essere divise tra tutti i condomini che ne traggono un qualche beneficio ossia di coloro che hanno l’appartamento sulla stessa asse verticale. Difatti la terrazza funge da copertura non solo all’ultimo appartamento ma a tutto l’edificio che si trova al di sotto di essa. Si tratta infatti di un bene che ha la funzione di copertura degli alloggi sottostanti. Anche chi sta al primo piano è, quindi, in qualche modo coperto. Risultato: il proprietario della terrazza deve pagare un terzo delle spese del rifacimento o della manutenzione di tale area, mentre tutti gli altri condomini (ivi compreso sempre il proprietario dell’ultimo piano) pagheranno gli altri due terzi in ragione dei rispettivi millesimi.

A riguardo, la Cassazione è stata chiara [5]: in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione si giustifica per via del fatto che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dall’eventuale uso o proprietà esclusiva, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), spettano all’assemblea. Detto in parole più povere: a decidere se sia effettivamente necessario l’intervento di manutenzione è, in via esclusiva, l’assemblea, essendo organo sovrano del condominio. Tale è stato il principio sancito anche dalle Sezioni Unite [6]. Spetta quindi all’assemblea deliberare le decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), a prescindere dal fatto se tale parte è di uso esclusivo a uno solo dei condomini.

Morosità condominiale e reddito di cittadinanza.

Morosità condominiale e reddito di cittadinanza. 

Il reddito di cittadinanza è una forma di sostentamento primario che potrebbe alleviare il problema della morosità condominiale

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l reddito di cittadinanza. Il reddito di cittadinanza è uno strumento di sostegno economico destinato a chi non ha un lavoro o percepisce stipendi molto bassi. In sostanza si garantisce che nessuno possa scendere sotto una determinata soglia di reddito. Per questo in Europa si parla più facilmente di reddito minimo garantito per distinguerlo dal reddito di cittadinanza, che è invece un contributo universale concesso indipendentemente dal reddito e dalla disponibilità o meno a lavorare.

Come stabilito dal DL 4/2019, i cittadini possono richiederlo a partire dal 6 marzo 2019, obbligandosi a seguire un percorso personalizzato di inserimento lavorativo e di inclusione sociale. Il Reddito di cittadinanza viene erogato ai nuclei familiari in possesso cumulativamente, al momento della presentazione della domanda e per tutta la durata dell’erogazione del beneficio, dei requisiti cittadinanza, residenza e soggiorno (per maggiori informazioni www.redditodicittadinanza.gov.it).

La morosità in condominio e pagamento delle spese. Vivere in un condominio significa usufruire di spazi e di servizi comuni, condividendoli con tutti coloro che abitano negli appartamenti attigui o ai piani superiori e inferiori. I condomini devono anche pagare le spese condominiali previste e legate ai consumi della luce, ai lavori di manutenzione, alla pulizia ordinaria di scale e pianerottoli. Tuttavia, ci si può trovare di fronte ad una incresciosa situazione: non tutti effettuano il pagamento delle quote spettanti e questo può generare dei buchi di bilancio.

Premesso ciò, da quanto appreso dagli organi di stampa, secondo una recente stima, la morosità nei condomini è cresciuto del 30%.In particolare, dall’analisi dei dati, è emerso che un terzo degli italiani dilaziona costantemente il pagamento delle quote dovute per le spese in condominio; di conseguenza, una volta accumulata una certa somma, è sempre più difficile e oneroso rifondere il debito.

Del resto, basti pensare che nell’ambito delle assemblee, molti condomini non partecipano soprattutto quando si tratta di deliberare lavori di ristrutturazioni degli immobili, anche quando sono urgenti.

Premesso ciò, alla luce dei nuovi scenari istituzionali, alla tutela della fascia dei cittadini in uno stato di povertà, alcune associazioni di categoria del mondo condominiale, si sono interrogate sulla possibilità di impiegare il c.d. bancomat del reddito di cittadinanza anche per le spese condominiali. Ormai non si può giustificare il moroso, a discapito, tra l’altro, di chi ha sempre pagato. Oltre a ciò, è sempre più difficile per l’amministratore gestite il condominio.
Fonte: https://www.condominioweb.com/il-reddito-di-cittadinanza-morosita-condominiale.15723

Condominio: chi paga le spese dei morosi?

 

Condominio: chi paga le spese dei morosi?

In un condominio ci può essere un singolo condomino moroso, che spesso non paga le spese condominiali. In questi casi chi paga le spese dei morosi?

Può sembrare logico che sia solo il moroso a dover pagare queste spese, ma purtroppo non è così. Se un condomino si rifiuta di pagare e non c’è modo di recuperare la somma dovuta, le spese non pagate dal moroso, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini.

Chi paga le spese dei morosi

Quando si vive in un condominio, ci sono delle spese da onorare entro scadenze prestabilite. A volte accade che un condomino decida di non pagare le somme dovute.

Quando questo avviene, il condominio deve trovare il modo di pagare i creditori ed è costretto alla ripartizione del debito tra tutti i condomini.

Il bilancio in rosso può essere ripianato, facendo pagare una quota extra agli altri condomini in regola con i pagamenti. In questo modo il condominio potrà saldare i debiti con i creditori, in attesa di avviare un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso.

L’assemblea deve deliberare per istituire un fondo morosi, per corrispondere le somme dovute ai creditori. Tuttavia serve il voto favorevole di tutti i condomini che partecipano all’assemblea, ovvero l’unanimità dei consensi.

Spesso succede che alcuni condomini trovino ingiusto dover pagare di tasca propria per l’inadempienza degli altri. Se c’è almeno un voto non favorevole, il condominio non può approvare un fondo morosi e quindi non può ripartire le spese tra i condomini.

E se il condominio non può pagare?

Quando il condominio non può pagare i debiti del moroso, il creditore cerca di pignorare i beni condominiali.

Se il bilancio è in rosso, il creditore può agire in altro modo:

  • cerca di pignorare i beni dei condomini morosi, chiedendo all’ amministratore un elenco di questi ultimi. Tuttavia bisogna considerare che se lo stesso condominio, non è riuscito ad ottenere le somme dovute, difficilmente il tentativo di recupero crediti del creditore avrà esito positivo.
  • in caso di impossibilità a pignorare i beni dei morosi, il creditore può pignorare i beni dei condomini (pensione, conto corrente, casa) in regola con i pagamenti, in base alle quote millesimali di proprietà.

Bisogna dire che i creditori possono provare a ipotecare l’appartamento del moroso e metterlo  all’ asta. Tuttavia si presentano spesso ulteriori difficoltà:

  • la casa potrebbe già essere pignorata da altri creditori o vi potrebbe essere l’ipoteca di grado superiore di un istituto di credito. In questo caso, la somma ricavata dalla vendita, spetta prima alla banca con l’ipoteca di primo grado e  poi, la parte restante viene data ai creditori con ipoteca di grado inferiore;
  • la casa potrebbe non essere venduta. Se non c’è nessun acquirente, la procedura si chiude il condominio non potrà più recuperare il proprio credito.

Conclusione

Chi non paga le spese dei morosi?

Se non è possibile recuperare le spese del condomino moroso, tutti i condomini dovranno risponderne tramite l’istituzione di un fondo moroso, o anche subendo il pignoramento dei propri beni.