come si ripartiscono le spese frontalini.

Affrontiamo una delle materie più combattute in ambito condominiale: la ripartizione del frontalino del balcone.

Andiamo innanzitutto ad individuare l’oggetto della fattispecie, cioè cosa si intende in concreto per frontalino e poi chiariamo l’evoluzione giurisprudenziale in materia.

FRONTALINO

Definizione frontalini

“Innanzitutto per frontalino si intende una fascia verticale che rifinisce la parte frontale di una struttura orizzontale.”

Dunque il balcone di solito è costituito da:

  •  Calpestio / soletta (pavimento del balcone)
  •  stangone (di solito in marmo)
  •  Parapetto/Ringhiera
  •  Frontalini

Giurisprudenza in merito alla ripartizione

Chiarito ora meglio cosa si intenda per “frontalino”, visioniamo le varie visioni giurisprudenziali che in tale ambito si sono susseguite nel corso del tempo.

Sicuramente fino agli anni ’90 il frontalino era considerato parte comune, la sua riparazione dunque andava ripartita secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini dell’edificio. Numerose sono state in tal senso le varie sentenze succedutesi nel tempo  La varietà di frontalini esistenti ha però portato la giurisprudenza a distinguerne le tipologie e le rispettive modalità di ripartizione di spesa.

Incidenza delle decorazioni ?

Dobbiamo quindi porre l’attenzione sulle decorazioni che sono poste sul frontalino e distinguerle da esso. Infatti come detto precedentemente il frontalino non è altro che la parte terminale del balcone posto in posizione orizzontale che al più si può agganciare al marcapiano dell’edificio. Mentre le decorazioni sono ben altra cosa e non vanno confuse con il frontalino. Il loro ruolo è però fondamentale nel capire la ripartizione delle spese di questi ultimi!

(esempio di frontalino di pregevole decoro)

FRONTALINI DECORO

Dopo qualche anno in cui l’opinione dottrinale era come abbiamo visto uniforme, la giurisprudenza ha modificato il suo indirizzo: ripartizione a carico esclusivo dei singoli proprietari.

Alcune sentenze stesse della Cassazione, degli ultimi anni, sono però contraddittorie fra loro, cosa fare dunque?

“le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile” (Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241)

“i balconi aggettanti costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 20 luglio 2004, n. 14576)

Conclusione

Dunque la valutazione andrà fatta in merito al decoro architettonico, che non è altro che l’insieme delle linee, della struttura architettonica ed ornamentale che caratterizza l’edificio. La cassazione ha inoltre chiarito che tale definizione non è riferibile unicamente agli edifici storici e di maggior valore ma anche ai più semplici e moderni edifici dove:

“possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008)

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Art. 1126.
Lastrici solari

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Giurisprudenza

  • Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca ilrimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (Cass., sez. II, ord. 28/02/2018 n° 4684).
  • In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino, non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura –  ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183).
  • In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449).
  • In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
  •  

    Le terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

     

 

  • Nell’ipotesi di danno da infiltrazioni derivante dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare, per il riparto di responsabilità fra condominio e titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare ben può trovare applicazione il criterio fissato dall’art. 1126 c.p.c., trattandosi di responsabilità omogenee perché derivanti entrambe dall’art. 2051 c.c. Infatti la responsabilità del condominio non può essere esclusa per il fatto che la terrazza sia in uso esclusivo del condomino proprietario dell’attico, dato che svolge anche una funzione di copertura dell’edificio ed il condominio conserva la custodia per prevenire il verificarsi di rischi di infiltrazioni nei piani sottostanti. (Nella specie dalla Ctu non era emerso che fosse stata la pur improvvida collocazione di una piscina – anche se del tipo di quelle in plastica, come aveva occasione di precisare il perito d’ufficio – da parte del proprietario dell’attico a determinare fessurazioni sul pavimento o versamenti di acqua al punto da inondare la terrazza in modo anomalo; quindi non era emersa la prova che fosse stata causa esclusiva delle lamentate infiltrazioni di umidità al piano inferiore.) (Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 04/04/2014 n° 1098).
  • Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889).
  • Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. (Cassazione Civile, Sez. II, sentenza 25/02/2002 n° 2726). 20160825_09085920160825_090838https://www.altalex.com/documents/news/2017/05/04/articolo-1126-cc

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

BALCONE AGGETTANTESOTTO BALCONE O CELINO

Cassazione civ., Sez. II, 12 gennaio 2011, n.587

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

DOCUMENTI

Articolo 1170 – Azione di manutenzione

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne’, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).

TABELLE MILLESIMALI CONDOMINIALI – Si cambiano a maggioranza?

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.

Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.

La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovarsi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/07/riparazione-dei-balconi-aggettanti-e-frontalini-oneri-di-ripartizione-.php

IL FONDO CASSA CONDOMINIALE

Il fondo cassa condominiale. Una breve guida all’utilizzo corretto.

 

Fondo cassa per lavori straordinari 

Partiamo allora dal fondo speciale lavori straordinari per i quali, anzi, il fondo cassa è obbligatorio poiché – così vuole la recente riforma del condominio – l’amministratore è tenuto a creare un apposito stanziamento, nel bilancio del condominio, raccogliendo in anticipo le somme dai proprietari di appartamento necessarie a pagare l’impresa di costruzioni. Pagamento che, comunque, può avvenire anche a SAL (stati di avanzamento d’opera); dunque, non v’è ragione che tutti i condomini paghino, tutta in una volta, la propria quota millesimale per i suddetti lavori, potendolo fare “a rate”, ma pur sempre in anticipo rispetto alla consegna delle singole opere.

Perché il fondo speciale sia vincolante per tutti i condomini e, quindi, legittimi l’amministratore ad agire con un decreto ingiuntivo verso chi non paga la propria quota è necessario che esso sia regolarmente approvato dall’assemblea e che risulti specificata, all’interno della delibera, la finalità per la quale viene istituito il fondo.

Ricordiamo infine che il fondo speciale, necessario per poter avviare i lavori straordinari come quelli di ristrutturazione dell’edificio o di sostituzione di impianti deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori.

Fondo cassa per lavori di manutenzione

C’è poi il fondo cassa deliberato dall’assemblea per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell’edificio. Secondo la Cassazione, per l’approvazione di tale riserva è sufficiente una delibera presa a maggioranza semplice.

La costituzione del fondo cassa è stata ritenuta legittima trattandosi di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non di innovazioni. Quindi, per codice civile, è sufficiente che i presenti all’assemblea superino la metà del valore dell’edificio.

La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza con cui ha affermato il pieno potere discrezionale dell’assemblea di istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, senza che ciò possa pregiudicare né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio).

E la Suprema Corte ha altresì affermato che l’onere economico relativo alla costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria deve essere ripartito tra i condomini secondo millesimi se per la realizzazione di interventi non specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.

Laddove rispettati questi criteri, è dunque da ritenersi legittimo esercizio del potere assembleare l’istituzione di un fondo cassa per l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ancorché non deliberati ma individuati o individuabili, poiché alcun pregiudizio verrebbe patito dai singoli condomini.

Fondo cassa per ripianare le morosità

Sul fondo cassa per ripianare le perdite generate dalla mancata riscossione delle quote condominiali, conseguenti alla morosità degli immancabili inadempienti, si è più volte pronunciata la giurisprudenza. Secondo la Cassazione è lecita la costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle spese di condominio da parte di alcuni proprietari, ma l’assemblea deve approvarlo all’unanimità dei voti e non con la semplice maggioranza. L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza. Come noto, l’urgenza consente anche ai singoli condomini o all’amministratore di intervenire con il proprio portafogli, salvo poi chiedere il rimborso alla prima riunione utile dell’assemblea.

Una situazione di urgenza potrebbe essere determinata dall’imminente pignoramento dei creditori (si pensi al blocco – anche solo minacciato – del conto corrente condominiale che impedirebbe di far fronte alla gestione ordinaria e al pagamento degli altri fornitori).