Si può aprire una nuova finestra in condominio?

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Si può aprire una nuova finestra in condominio?

19 Luglio 2018
Si può aprire una nuova finestra in condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 Luglio 2018

Quali permessi e autorizzazioni servono per creare una nuova finestra in un appartamento bucando il muro dell’edificio condominiale?

La tua casa è buia. A differenza delle altre dello stesso edificio ha un solo balcone e le finestre sono piuttosto piccole. Hai parlato con un ingegnere il quale ti ha suggerito di aprire una nuova finestra. Si tratterebbe cioè di rompere una parte della facciata dell’edificio e di creare una ulteriore apertura che affacci sul cortile comune. Non c’è altra via per dare aria e luce all’immobile. «Rompere i muri del palazzo?» hai reagito incredulo. L’opera ti sembra infatti impossibile, sia per via dei pregiudizi che potrebbe arrecare allo stabile (pregiudizi non solo di tipo estetico, ma anche per il rischio di possibili crolli), sia per le contestazioni che gli altri condomini solleverebbero immediatamente. Verresti accusato di aver rovinato l’estetica del palazzo e, probabilmente, condannato a risarcire i danni e a ripristinare il muro per come era prima, spesa che certo non puoi permetterti. L’ingegnere, invece, sembra convinto del fatto suo e sostiene che l’intervento sia del tutto lecito, consentito dal codice civile e dalle aule dei tribunali. È davvero così? Si può aprire una nuova finestra in condominio? Guarda caso, la stessa situazione è stata di recente decisa dalla Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto, in proposito, i giudici supremi.

Cosa si può fare sul muro del palazzo?

I muri perimetrali dell’edificio, ossia quelle che comunemente vengono dette “facciate”, sono parti comuni del condominio. Significa che appartengono a tutti i condomini, nessuno escluso. Non si tratta di una proprietà virtuale, ma effettiva; il che implica che ciascuno la può usare e sfruttare a proprio piacimento a condizione però che non ne modifichi la destinazione e non comprometta la stabilità o l’estetica del palazzo.

Il codice civile [2], proprio in merito all’utilizzo delle parti comuni del condominio, stabilisce il seguente principio: «Ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Questo diritto implica che ciascun condomino può aprire porte e finestre sul muro condominiale per rendere più arieggiato e luminoso il proprio appartamento. È suo diritto farlo. E siccome parliamo di un diritto soggettivo, non lo si può subordinare al previo consenso dell’assemblea. In altre parole, gli altri condomini non sono tenuti a dare una preventiva autorizzazione. Tutto ciò che è richiesto dalla legge è di comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore il quale dovrà, a sua volta, informare di ciò all’assemblea alla prima riunione utile.

Leggi anche Come aprire una finestra o una seconda porta in casa.

In ogni caso chi intende aprire una finestra sul muro del palazzo deve rispettare i limiti che qui di seguito elencheremo.

Decoro architettonico

Come anticipato, il condomino che intende aprire una finestra in condominio deve rispettare il decoro architettonico, ossia le linee dell’edificio impresse dal costruttore. Ma se l’immobile ha perso pregio nel tempo per via di altre modifiche già apportate dai proprietari, è più facile effettuare ulteriori interventi. In questo senso, può essere determinante la scelta della facciata su cui realizzare la nuova apertura. Una finestra che rompe la simmetria delle altre può essere un pugno nell’occhio se realizzata sulla facciata principale, quella che dà “fronte strada”, mentre può essere meno visibile se invece si apre su una parete laterale dell’edificio o sulla corte interna, visibile solo ai condomini.

Stabilità del fabbricato

In secondo luogo la nuova finestra non deve costituire un pericolo per la stabilità dell’immobile. In questo avrà particolare peso il progetto presentato dal tecnico addetto ai lavori [2] che potrà rassicurare gli altri condomini sulla bontà dell’opera.

In ultimo abbiamo chiarito che condizione per sfruttare la “cosa comune” è non modificarne la destinazione d’uso. Non c’è dubbio però che la facciata dell’edificio nasca proprio con la funzione di proteggere gli appartamenti e, nello stesso tempo, di dare loro aria e luce tramite l’apertura di balconi e finestre. Per cui un nuovo affaccio non costituisce certo una modifica rilevante. Siamo quindi nell’ambito del perimetro concesso dal codice civile.

Permessi del Comune

Secondo il testo unico sull’edilizia, le aperture di una finestra, portafinestra o lucernario sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività SCIA. Non è più richiesto il permesso di costruire quando non viene modificata la sagoma dell’edificio.

Nei casi in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, prima di dare inizio ai lavori occorre ottenere il nulla osta dagli organi preposti (sovrintendenza o altro ente competente). La SCIA, infatti, non sostituisce questi atti autorizzativi. Si richiede quindi un parere preventivo.

Distanze regolamentari

Non ci sono limiti in merito alle distanze tra costruzioni. Per cui non si può lamentare il vicino che abita di fronte per il fatto che il dirimpettaio sta aprendo una nuova veduta sulla sua proprietà: il condomino – ribadisce la Cassazione – può, all’interno di un cortile comune, realizzare l’apertura di finestre perché rientra nei suoi legittimi poteri dal momento che una cosa è la regolamentazione generale sulle distanze, altra la normativa civile. La regolamentazione generale sulle distanze si applica tra i condomini di un edificio solo se «compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità». Pertanto è legittima l’opera realizzata «senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale».

L’apertura di finestre o «la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune», in particolare, rientra nei «poteri spettanti ai condomini tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti ben sono fruibili a tale scopo dai condomini cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva».

Edilizia libera, finalmente la lista degli interventi che puoi realizzare senza permessi

http://biblus.acca.it/focus/analisi-interventi-edilizia-libera/

Edilizia libera, finalmente la lista degli interventi che puoi realizzare senza permessi

Non ci sono più dubbi sull’edilizia libera! Ecco la lista dei lavori da fare senza permessi (gazebo, pergotende, climatizzatori, infissi, porte). Ecco il testo del dm 2 marzo 2018

Molto spesso, quando occorre realizzare interventi edili “non pesanti”, sorgono dubbi – ai cittadini ma anche ai tecnici più esperti – sul fatto se sia necessario o meno ottenere un titolo abilitativo o quanto meno procedere a una comunicazione al comune. Inoltre, se necessaria, la comunicazione deve essere semplice o asseverata (quindi accompagnata da un’apposita relazione a firma di un tecnico abilitato)?

A dire il vero il testo unico sull’edilizia (dpr 380/2001) già definisce le categorie di intervento realizzabili liberamente, i cosiddetti interventi in edilizia libera, ma si tratta di categorie di interventi e non di specifiche opere da realizzare o elementi da adottare. Quindi molto spesso sorgevano dubbi interpretativi proprio perché (almeno fino ad oggi) non esisteva una classificazione precisa di ogni opera.

Finalmente le regole sono cambiate. Da qualche settimana la Conferenza unificata Stato-Regioni ha siglato l’accordo sul glossario unico con l’esatta definizione degli interventi che non richiedono titolo abilitativo.

Ricordiamo che un intervento in edilizia libera è un intervento che non prevede la necessità di alcun titolo abilitativo e non richiede, quindi, permesso di costruire, SCIA o CILA.

Prima di analizzare il glossario unico, ricordiamo cosa prevede il testo unico per l’edilizia.

Indice [Nascondi]

 

Interventi edilizia libera secondo il dpr 380/2001

Il dpr 380/2001 (testo unico edilizia) definisce all’art. 6 le diverse categorie di interventi realizzabili in edilizia libera.

In particolare, fatte salve alcune eccezioni, possono essere senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:

  1. gli interventi di manutenzione ordinaria
  2. gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
  3. gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  4. le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  5. movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  6. le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  7. le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni contenute entro l’indice di permeabilità, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  8. pannelli solari, fotovoltaici a servizio degli edifici fuori della zona A) di cui al dm 1444/68;
  9. le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Sono considerati interventi in edilizia libera, ma necessitano una comunicazione di avvio lavori al comune, anche le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.

Analisi del glossario dell’edilizia libera

Il glossario per l’edilizia libera specifica, per ogni categoria prevista dall’art. 6 del dpr 380/2001, quali opere ed elementi che possono realizzarsi.

Procediamo all’analisi di ciascuno di questi.

Interventi di manutenzione ordinaria

Le opere e gli elementi che rientrano nella manutenzione ordinaria sono i seguenti:

  1. Manutenzione riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.) di:
    • pavimentazione esterna
    • pavimentazione interna
  2. Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) di:
    • intonaco interno
    • intonaco esterno
  3. Riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene)
  4. Riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali)
    • impianto di scarico
  5. Riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • rivestimento interno
    • rivestimento esterno
  6. Riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • serramento e infisso interno
    • serramento e infisso esterno
  7. Installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • inferriata
    • altri sistemi anti intrusione
  8. Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate) di:
    • elemento di rifinitura delle scale
  9. Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate)
    • scala retrattile e di arredo
  10. Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di:
    • parapetto e ringhiera
  11. Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del:
    • manto di copertura
  12. Riparazione, sostituzione, installazione
    • controsoffitto non strutturale
  13. Riparazione, rinnovamento
    • controsoffitto strutturale
  14. Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di:
    • comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
  15. Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma di
    • ascensore
    • impianti di sollevamento verticale
  16. Riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma di:
    • rete fognaria e rete dei sottoservizi
  17. Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma
    • impianto elettrico
  18. Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica e/o messa a norma di
    • impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas
  19. Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma di:
    • impianto igienico e idro-sanitario 
  20. Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento e/o messa a norma di
    • impianto di illuminazione esterno
  21. Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma di:
    • impianto di protezione antincendio
  22. Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma
    • impianto di climatizzazione
  23. Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di:
    • impianto di estrazione fumi
  24. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di:
    • antenna/parabola
    • altri sistemi di ricezione e trasmissione
  25. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di
    • punto di ricarica per veicoli elettrici

Pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di
    • pompa di calore aria-aria
  2. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di
    • deposito di gas di petrolio liquefatti

Eliminazione delle barriere architettoniche

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante di:
    • ascensore, montacarichi
  2. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di:
    • servoscala e assimilabili
  3. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • rampa
  4. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario
  5. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • dispositivi sensoriali

Attività di ricerca nel sottosuolo

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie

Movimenti di terra

  1. Manutenzione, gestione e livellamento di:
    • terreno agricolo e pastorale
  2. Manutenzione e gestione di:
    • vegetazione spontanea
  3. Manutenzione e gestione di:
    • impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua in agricoltura

Serre mobili stagionali

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • serra compresi elementi di appoggio e/o ancoraggio

Pavimentazione di aree pertinenziali

  1. Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di:
    • intercapedine
  2. Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di:
    • locale tombato
  3. Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di:
    • pavimentazione esterna, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi
  4. Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di:
    • vasca di raccolta delle acque

Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • pannello solare
    • pannello fotovoltaico
    • generatore microeolico

Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza mobili stagionali

  1. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • opera per arredo da giardino e assimilate; es.:
      • barbecue in muratura
      • fontana
      • muretto
      • scultura
      • fioriera
      • panca
      • ecc.
  2. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo
  3. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • gioco per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione
  4. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo
  5. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • ricovero per animali domestici e da cortile, voliera e assimilata, con relativa recinzione
  6. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo
  7. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette
  8. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:
    • tenda
    • tenda a pergola
    • pergotenda
    • copertura leggera di arredo
  9. Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento
    • elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare

Manufatti leggeri in strutture ricettive

  1. Installazione, riparazione e rimozione
    • manufatti leggeri in strutture ricettive all’aperto:
      • roulottes
      • campers
      • case mobili
      • imbarcazioni e assimilati

Opere contingenti temporanee

  1. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    • gazebo
  2. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    1. stand fieristico
  1. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    • servizi igienici mobili
  1. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    • tensostrutture, pressostrutture e assimilabili
  2. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    • elementi espositivi vari
  3. Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di:
    • aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente

Osservazioni sugli interventi liberalizzati

Innanzitutto va precisato che le opere “liberalizzate” vanno realizzate comunque nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative sull’attività edilizia applicabili:

  • norme antisismiche
  • norme di sicurezza
  • norme antincendio
  • norme igienico-sanitarie
  • norme sull’efficienza energetica
  • norme di tutela dal rischio idrogeologico
  • disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio

Inoltre, va evidenziato che l’elenco delle opere e degli elementi oggetto di intervento non è esaustivo.

 

Detto ciò, analizzando attentamente gli interventi relativi alla manutenzione ordinaria non troviamo grosse sorprese: sono inclusi tutti gli interventi di sostituzione, rinnovamento e riparazione di vari oggetti (infissi, pavimenti, intonaco, ascensore, ecc.) e dei vari impianti (elettrico, idrico, gas, illuminazione, estrazione fumi, ecc.).

 

E’ inclusa tra gli interventi di manutenzione ordinaria l’installazione anche di controsoffiti non strutturali, mentre per quelli strutturali sono previsti solo la riparazione e il rinnovamento.

Quindi, chi ad esempio  deve realizzare un controsoffitto in cartongesso non strutturale per esigenze estetiche e/o per alloggiare faretti o strip led non ha bisogno di alcun permesso, ma può operare direttamente, avvalendosi ovviamente di figure specializzate che rilascino le dovute certificazioni post operam (dichiarazione di conformità, ecc.).

 

La manutenzione di tutti gli impianti domestici è consentita, ma risulta anche possibile installare ex-novo i seguenti impianti, senza alcun permesso:

  • antenna TV – antenna parabolica 
  • antenne per la ricezione di altri segnali (es. internet banda larga in 4G, Wi-Max, ecc:)
  • impianto di climatizzazione (condizionatori d’aria, ecc.) e relative canalizzazioni
  • illuminazione esterna
  • impianti antincendio

 

E’ possibile installare inferriate e altri sistemi anti-intrusione (barre di protezione, sistemi antifurto, ecc.).

 

In merito alle pompe di calore, non ci sono grossi dubbi: è ammessa l’installazione (oltre alla riparazione, sostituzione, rinnovamento e messa a norma) di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

 

Ascensori e montacarichi di vario genere sono installabili senza titolo, purché non creino nuovi volumi e non alterino la sagoma dell’edificio.

 

Relativamente alle aree ludiche e all’arredo delle aree di pertinenza, il glossario prevede espressamente la realizzazione di opera per arredo da giardino, come ad esempio:

  • barbecue in murature
  • fontana
  • panchina
  • giochi per bambini e relative recinzioni
  • ecc.

Espressamente prevista anche la realizzazione di gazebo e pergolati, purché di limitate dimensioni e non stabilmente infissi nel suolo.

 

E’ possibile anche installare senza alcun permesso tende e pergotende  di cui molto spesso si discute.

 

Infine, relativamente ai manufatti leggeri in strutture ricettive all’aperto, nessun permesso sarà richiesto per

  • roulottes
  • campers
  • case mobili
  • imbarcazioni
  • assimilati