Condominio: chi paga le spese dei morosi?

 

Condominio: chi paga le spese dei morosi?

In un condominio ci può essere un singolo condomino moroso, che spesso non paga le spese condominiali. In questi casi chi paga le spese dei morosi?

Può sembrare logico che sia solo il moroso a dover pagare queste spese, ma purtroppo non è così. Se un condomino si rifiuta di pagare e non c’è modo di recuperare la somma dovuta, le spese non pagate dal moroso, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini.

Chi paga le spese dei morosi

Quando si vive in un condominio, ci sono delle spese da onorare entro scadenze prestabilite. A volte accade che un condomino decida di non pagare le somme dovute.

Quando questo avviene, il condominio deve trovare il modo di pagare i creditori ed è costretto alla ripartizione del debito tra tutti i condomini.

Il bilancio in rosso può essere ripianato, facendo pagare una quota extra agli altri condomini in regola con i pagamenti. In questo modo il condominio potrà saldare i debiti con i creditori, in attesa di avviare un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso.

L’assemblea deve deliberare per istituire un fondo morosi, per corrispondere le somme dovute ai creditori. Tuttavia serve il voto favorevole di tutti i condomini che partecipano all’assemblea, ovvero l’unanimità dei consensi.

Spesso succede che alcuni condomini trovino ingiusto dover pagare di tasca propria per l’inadempienza degli altri. Se c’è almeno un voto non favorevole, il condominio non può approvare un fondo morosi e quindi non può ripartire le spese tra i condomini.

E se il condominio non può pagare?

Quando il condominio non può pagare i debiti del moroso, il creditore cerca di pignorare i beni condominiali.

Se il bilancio è in rosso, il creditore può agire in altro modo:

  • cerca di pignorare i beni dei condomini morosi, chiedendo all’ amministratore un elenco di questi ultimi. Tuttavia bisogna considerare che se lo stesso condominio, non è riuscito ad ottenere le somme dovute, difficilmente il tentativo di recupero crediti del creditore avrà esito positivo.
  • in caso di impossibilità a pignorare i beni dei morosi, il creditore può pignorare i beni dei condomini (pensione, conto corrente, casa) in regola con i pagamenti, in base alle quote millesimali di proprietà.

Bisogna dire che i creditori possono provare a ipotecare l’appartamento del moroso e metterlo  all’ asta. Tuttavia si presentano spesso ulteriori difficoltà:

  • la casa potrebbe già essere pignorata da altri creditori o vi potrebbe essere l’ipoteca di grado superiore di un istituto di credito. In questo caso, la somma ricavata dalla vendita, spetta prima alla banca con l’ipoteca di primo grado e  poi, la parte restante viene data ai creditori con ipoteca di grado inferiore;
  • la casa potrebbe non essere venduta. Se non c’è nessun acquirente, la procedura si chiude il condominio non potrà più recuperare il proprio credito.

Conclusione

Chi non paga le spese dei morosi?

Se non è possibile recuperare le spese del condomino moroso, tutti i condomini dovranno risponderne tramite l’istituzione di un fondo moroso, o anche subendo il pignoramento dei propri beni.

 

E-fattura: per il condominio nessun canale telematico registrabile

E-fattura: per il condominio nessun canale telematico registrabile

Autore: Pasquale Pirone

Domanda – Si chiede di sapere se un condominio può registrare al SdI un indirizzo telematico (PEC o codice destinatario) e generare il QR Code, per quanto riguarda la ricezione delle fatture relative alle prestazioni di servizi ricevute (manutenzione ascensore, pulizia condominiale, ecc.). Risposta – Il 1° gennaio è entrato in vigore l’obbligo di emissione di fattura elettronica per tutte le operazioni IVA. I condomini, al pari dei consumatori finali, sono soggetti NON dotati di partita IVA e, quindi, non emettono fattura ma possono esserne destinatari. Sono esonerati dall’emissione della fattura in formato digitale (salvo che si tratti di operazioni compiute verso la PA) coloro che operano in regime di vantaggio o regime forfettario; i piccoli agricoltori; gli operatori sanitari (per le operazioni i cui dati sono comunicati al sistema TS); le associazioni sportive senza scopo di lucro che hanno esercitato l’opzione di cui agli articoli 1 e 2 della Legge n. 398/1991 e che nel periodo d’imposta precedente hanno conseguito proventi per un importo superiore a 65.000 euro. I menzionati soggetti possono ovviamente essere destinatari di una fattura elettronica. Essi dovranno, quindi, comunicare al fornitore il codice destinatario o la PEC su cui ricevere la fattura. Tuttavia, come si evince anche dalla guida predisposta sull’argomento dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il cliente non comunichi alcun indirizzo telematico oppure è un consumatore finale ovvero un soggetto esonerato (regime forfettario, ecc.) per il fornitore sarà sufficiente compilare solo il campo “Codice Destinatario” con il valore “0000000” ma dovrà rilasciare al suo cliente una copia su carta (o inviarla per email) della fattura inviata al SdI comunicandogli anche che potrà consultare e scaricare l’originale della fattura elettronica nella sua area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Tale disposizione si rende applicabile anche per il condominio il quale è, infatti, da considerarsi come consumatore finale (quindi, soggetto non dotato di partita IVA). Ad ogni modo, per rendere più sicuro il passaggio all’e-fattura è stato previsto che tutti gli operatori titolari di partita Iva possono registrare preventivamente presso il SdI l’indirizzo telematico dove desiderano ricevere di default tutte le loro fatture e generare e portare con sé un codice bidimensionale (QRCode) contenente il numero di partita IVA, tutti i dati anagrafici e l’indirizzo telematico di default comunicato preventivamente al SdI.

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ABUSO OCCUPAZIONE PARTI COMUNI CONDOMINIALI

 

 

CONDOMINIO: ISTRUZIONI PER L’ABUSO

 

Abusi: quali e dove

Ai fini di questo scritto si intendono abusi condominiali le situazioni in cui le parti comuni condominiali sono sottratte in tutto o in parte alla loro naturale funzione a servizio delle unità immobiliari dei condomini, a causa di situazioni o comportamenti che le danneggiano o che ne impediscono la normale fruibilità da parte di tutti i partecipanti al Con- dominio.

Tali situazioni principalmente sono:

 

a) Occupazione delle parti comuni con beni privati di qualsiasi genere (ciò include anche il parcheggio di veicoli se non consentito dal regolamento condominiale);

 

b) Immissioni di rumori od odori molesti all’interno delle parti comuni;

 

c) Alterazione delle parti comuni con opere o installazioni che ne rovinino l’estetica.

 

d) Utilizzo delle parti comuni con modalità che ne incrementino la naturale usura, imponendo maggiori costi di manutenzione.

Le parti comuni condominiali più tipicamente a rischio in questo senso sono: Cortile

 

Vani scala e pianerottoli Atrii

 

Corridoi di disimpegno di cantine e solai Ascensori

Chi deve intervenire?

Qualunque condomino ha il diritto di intervenire per impedire che si verifichino abusi condominiali ma l’organo al

quale la legge (art. 1130 c.c.) attribuisce il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e di curarne la conservazione è l’Amministratore del Condominio.

Ciò significa che i Condomini possono esigere che l’Amministratore intervenga a tutela delle parti comuni.

Come si può intervenire?

Se gli usuali mezzi di comunicazione (telefonate, lettere ecc….) non riescono a far cessare gli abusi condominiali, l’Amministratore ha a disposizione sostanzialmente tre strumenti:

 

a) La sanzione condominiale;

 

b) Il ricorso all’Autorità Amministrativa;

 

c) Il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Contro chi si interviene?

Di regola contro chi ha materialmente compiuto l’abuso, ma non sempre è così.

Se ad esempio una violazione del regolamento condominiale è compiuta da un affittuario, può essere chiamato a risponderne il proprietario dell’immobile, se nel contratto di affitto non inserì l’obbligo del conduttore di rispettare il regolamento.

La sanzione condominiale

La sanzione condominiale è una multa che l’Amministratore infligge al condomino che si è reso responsabile della violazione.

La multa viene inserita nel consuntivo delle spese condominiali come spesa particolare a carico del condomino interessato, il quale è pertanto costretto a pagarla come spesa condominiale di sua competenza.

Per ogni violazione può essere inflitta una sanzione, per cui può diventare molto costoso per un condomino effettuare abusi condominiali.

La sanzione è quindi in genere fortemente disincentivante degli abusi e tuttavia non è sempre una soluzione possi- bile.

Essa è infatti utilizzabile solo e nella misura in cui sia prevista dal regolamento condominiale, e solo se si tratti di regolamento menzionato per approvazione nell’atto di acquisto di ciascun condomino.

Nei Condomini in cui questo non si verifica, la sanzione non è applicabile o meglio si dovrebbe applicare quella fissata dalla legge, che fu stabilita nel 1943 in un importo non più aggiornato ed oggi corrispondente alla ridicola somma di € 0,05……

Inoltre, la multa non è efficace contro gli abusi che dipendono da situazioni “strutturali” e non da comportamenti occasionali (es. attività lavorative rumorose, immissioni di odori da un ristorante, ecc….), che richiedono più che una punizione in danaro un intervento positivo che ne comporti la cessazione.

Il ricorso all’Autorità Amministrativa

E’ la richiesta di intervento da parte di Vigili Urbani, Vigili del Fuoco, A.S.L., ecc….., che è possibile se gli abusi condominiali costituiscono anche violazione di leggi o regolamenti a tutela dell’interesse pubblico.

Fatta la richiesta, tutto dipende dall’Autorità Amministrativa e dalla sua efficienza nell’intervenire.

Questo è il limite più pesante di questo strumento di tutela, perché i tempi e i modi di intervento dell’Autorità Amministrativa sono spesso inadeguati.

Il ricorso all’Autorità Giudiziaria

Si intende qui il ricorso al Giudice civile (il Giudice penale si muove quando si verificano reati, ma in tali ipotesi intervengono Polizia e Carabinieri, non l’Amministratore).

Lo strumento è spesso efficiente nel risultato, perché produce sempre l’emissione di un provvedimento la cui esecuzione, quando il ricorso è accolto, è poi nelle mani dell’Amministratore che può avere quando necessario l’assistenza della Forza Pubblica.

In questo modo è possibile sgomberare parti comuni abusivamente occupate, far rimuovere installazioni abusive, far cessare attività rumorose ecc….

Lo strumento è inefficiente nei confronti di tutte le piccole violazioni che sono conseguenza di comportamenti occasionali, contro le quali un provvedimento giudiziario resterebbe sempre sulla carta perché in pratica non potrebbe essere eseguito (es. condomino che consenta al proprio cane di sporcare le parti comuni) ed è pertanto preferibile lo strumento della multa.

I lati negativi del ricorso all’Autorità Giudiziaria risiedono nei tempi (da alcuni mesi ad alcuni anni per avere un

provvedimento) e nei costi (qualche migliaia di euro dovuti all’obbligatorietà dell’assistenza da parte di un avvocato) che alla fine possono essere posti dal Giudice a carico di chi abbia compiuto gli abusi condominiali, ma devono essere anticipati da chi inizia il procedimento. E’ fra l’altro possibile sottoscrivere, come Condominio, previa apposita delibera dell’Assemblea Condominiale, polizze cosiddette di “Tutela Legale”, le quali, a fronte di un premio annuale, coprono le spese legali sostenute dal Condominio stesso fino ad un massimale che ovviamente è in rapporto al premio pagato.

E se l’Amministratore non interviene?

Se l’Amministratore consente che si verifichino abusi condominiali senza intervenire, viene meno ai suoi compiti e può essere sostituito dall’assemblea condominiale.

La decisione spetta comunque alla maggioranza dei condomini.

Indipendentemente da ciò, qualunque condomino ha diritto di usare gli strumenti del ricorso all’Autorità Amministrativa e del ricorso all’Autorità Giudiziaria contro abusi condominiali, ma in tal caso le spese sono anticipate da lui, non dal Condominio.

E gli abusi nelle parti private non condominiali?

Ciò che accade nelle unità immobiliari dei singoli condomini non può essere neppure controllato

dall’Amministratore, perché esula dalla sua competenza se non produce conseguenze negative per le parti comuni.

In questi casi sono possibili ricorsi all’Autorità Amministrativa (es. per destinazioni d’uso abusive, o per violazioni alle norme sulla sicurezza), che possono essere presentati da chiunque e che l’Amministratore non ha l’obbligo di presentare se non sono coinvolte parti comuni condominiali.

http://www.vivisarpi.it/wb/media/Leggi/Condominio.pdf

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

BALCONE AGGETTANTESOTTO BALCONE O CELINO

Cassazione civ., Sez. II, 12 gennaio 2011, n.587

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

DOCUMENTI

Articolo 1170 – Azione di manutenzione

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne’, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).

TABELLE MILLESIMALI CONDOMINIALI – Si cambiano a maggioranza?

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.

Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.

La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovarsi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/07/riparazione-dei-balconi-aggettanti-e-frontalini-oneri-di-ripartizione-.php

IL FONDO CASSA CONDOMINIALE

Il fondo cassa condominiale. Una breve guida all’utilizzo corretto.

 

Fondo cassa per lavori straordinari 

Partiamo allora dal fondo speciale lavori straordinari per i quali, anzi, il fondo cassa è obbligatorio poiché – così vuole la recente riforma del condominio – l’amministratore è tenuto a creare un apposito stanziamento, nel bilancio del condominio, raccogliendo in anticipo le somme dai proprietari di appartamento necessarie a pagare l’impresa di costruzioni. Pagamento che, comunque, può avvenire anche a SAL (stati di avanzamento d’opera); dunque, non v’è ragione che tutti i condomini paghino, tutta in una volta, la propria quota millesimale per i suddetti lavori, potendolo fare “a rate”, ma pur sempre in anticipo rispetto alla consegna delle singole opere.

Perché il fondo speciale sia vincolante per tutti i condomini e, quindi, legittimi l’amministratore ad agire con un decreto ingiuntivo verso chi non paga la propria quota è necessario che esso sia regolarmente approvato dall’assemblea e che risulti specificata, all’interno della delibera, la finalità per la quale viene istituito il fondo.

Ricordiamo infine che il fondo speciale, necessario per poter avviare i lavori straordinari come quelli di ristrutturazione dell’edificio o di sostituzione di impianti deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori.

Fondo cassa per lavori di manutenzione

C’è poi il fondo cassa deliberato dall’assemblea per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell’edificio. Secondo la Cassazione, per l’approvazione di tale riserva è sufficiente una delibera presa a maggioranza semplice.

La costituzione del fondo cassa è stata ritenuta legittima trattandosi di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non di innovazioni. Quindi, per codice civile, è sufficiente che i presenti all’assemblea superino la metà del valore dell’edificio.

La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza con cui ha affermato il pieno potere discrezionale dell’assemblea di istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, senza che ciò possa pregiudicare né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio).

E la Suprema Corte ha altresì affermato che l’onere economico relativo alla costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria deve essere ripartito tra i condomini secondo millesimi se per la realizzazione di interventi non specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.

Laddove rispettati questi criteri, è dunque da ritenersi legittimo esercizio del potere assembleare l’istituzione di un fondo cassa per l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ancorché non deliberati ma individuati o individuabili, poiché alcun pregiudizio verrebbe patito dai singoli condomini.

Fondo cassa per ripianare le morosità

Sul fondo cassa per ripianare le perdite generate dalla mancata riscossione delle quote condominiali, conseguenti alla morosità degli immancabili inadempienti, si è più volte pronunciata la giurisprudenza. Secondo la Cassazione è lecita la costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle spese di condominio da parte di alcuni proprietari, ma l’assemblea deve approvarlo all’unanimità dei voti e non con la semplice maggioranza. L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza. Come noto, l’urgenza consente anche ai singoli condomini o all’amministratore di intervenire con il proprio portafogli, salvo poi chiedere il rimborso alla prima riunione utile dell’assemblea.

Una situazione di urgenza potrebbe essere determinata dall’imminente pignoramento dei creditori (si pensi al blocco – anche solo minacciato – del conto corrente condominiale che impedirebbe di far fronte alla gestione ordinaria e al pagamento degli altri fornitori).

 

Tabella maggioranza assembleare

      TABELLA DELLE NUOVE MAGGIORANZE ASSEMBLEARI

 

Nella tabella viene usato il termine “condòmini” per fare riferimento ai partecipanti al condominio, mentre viene usato il termine “intervenuti” per far riferimento ai partecipanti all’ assemblea.

QUORUM COSTITUTIVI QUORUM DELIBERATIVI
ARGOMENTO  

CONDÒMINI

(tra parentesi è indicato il numero dei condòmini

necessario in seconda convocazione)

 

MILLESIMI

(tra parentesi è indicato il

valore delle

quote necessario in seconda convocazione)

 

CONDÒMINI

(tra parentesi è indicato il numero dei condòmini

necessario in seconda convocazione)

 

MILLESIMI

(tra parentesi è indicato il

valore delle

quote necessario in seconda convocazione)

Amministratore: compenso  (art. 1135) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
Amministratore: nomina, conferma e revoca (art. 1136) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita)

dell’incarico/disdetta (art. 1129)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Antenne satellitari

(D.L. n. 5/’01, come convertito in L. n. 66/’01)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche

(L. n. 13/’89)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Costituzione o trasferimento dei diritti reali (art. 1108) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
 

Deliberazioni che non richiedono

maggioranze espressamente previste dalla legge

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
 

Deliberazioni che modificano le destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale

(art. 1117-ter)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) 4/5 condòmini (idem) 800 (idem)

 

 

Deliberazioni in merito alla tutela delle destinazioni d’uso

(art. 1117-quater)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Deliberazioni che autorizzano l’amministratore  a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

(art. 1135)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

 

 

 

 

 

 

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni (art. 1122-bis) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

 

 

 

 

 

maggioranza intervenuti

(idem)

667 (idem)
 

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva

(art. 155-bis disp. att. c.c.)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
 

Impianto di riscaldamento: distacco  da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa

per gli altri condòmini  (art. 1118, a contrario)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti  (idem)

 

334 (idem)
Impianto di riscaldamento:

adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base al consumo effettivamente registrato (L. n. 10/’91)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500  (idem)

 

 

Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di

installazione (D.L. n. 83/’12, come convertito in L. n. 134/’12)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Innovazioni: gravose o

voluttuarie  (art. 1121)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

667 (idem)
Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica (L. n. 69/’09) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio  inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

(art. 1120, a contrario)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
 

Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni

(art. 1120)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

667 (idem)
 

Innovazioni aventi ad oggetto:  1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; 2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediate

l’utilizzo di impianti di

cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto)

(art. 1120)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare

(art. 71-ter disp. att. c.c.)

 

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

 

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)

 

Interventi di recupero relativi  ad un unico immobile composto da

più unità immobiliari

(L. n. 457/’78, come modificata dalla L. n. 179/’92)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza

condòmini

(idem)

500 (idem)
 

Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato   (L. n. 10/’91)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti  (idem)

 

334 (idem)
 

Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (art. 1108)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza

condòmini

(idem)

667 (idem)
 

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore

(art. 1136)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Locazioni ultranovennali (art. 1108) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Manutenzione ordinaria maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità

(art. 1136)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al

procedimento  (art. 71-quater)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Mediazione: approvazione della

proposta conciliativa

(art.71-quater)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione

(L. n. 122/’89)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Portierato: soppressione, istituzione o modificazione  del servizio maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza

intervenuti (idem)

667 (idem)
Regolamento: deliberazione sulle sanzioni in caso di infrazione  (art. 70 disp. att. c.c.) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Regolamento: approvazione e modifiche (art. 1138) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)

 

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni

nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Rendiconto annuale: approvazione (art. 1135) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
Residui attivi: impiego (art. 1135) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
Revisore condominiale: nomina (art. 1130-bis) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso (art. 1128 e art. 1136) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso)

(art. 1128)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi  (art. 61 disp. att. c.c.) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
 

Scioglimento: modifiche allo  stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in

parti autonome

(art. 62 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

667 (idem)
 

Sopraelevazione: autorizzazione in

caso di divieto

(art. 1127, a contrario)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Spese: ripartizione (art. 1135) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

500 (334)
Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta)

(art. 67 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) maggioranza intervenuti

(idem)

667 (idem)
Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Tabelle millesimali per la

ripartizione delle spese: formazione (art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un

solo condomino

(art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334) consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
 

Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in  conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un

solo condomino

(art. 69 disp. att. c.c.)

maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

 

 

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)
Vendita o cessione di beni (art. 1108) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  consenso della totalità dei condòmini

(idem)

1000 (idem)
Videosorveglianza:  installazione di un impianto su parti condominiali (art. 1122-ter) maggioranza condòmini

(1/3 condòmini)

667 (334)  

maggioranza intervenuti

(idem)

500 (idem)

 

 

 

 

Parcheggi in condominio

Gli acquirenti di appartamenti di nuova costruzione hanno diritto di usare gli spazi a parcheggio?

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/le-guide/2015-09-19/parcheggi-condominio-dieci-anni-la-liberalizzazione–201118.php?uuid=ACJJH70

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