come si ripartiscono le spese frontalini.

Affrontiamo una delle materie più combattute in ambito condominiale: la ripartizione del frontalino del balcone.

Andiamo innanzitutto ad individuare l’oggetto della fattispecie, cioè cosa si intende in concreto per frontalino e poi chiariamo l’evoluzione giurisprudenziale in materia.

FRONTALINO

Definizione frontalini

“Innanzitutto per frontalino si intende una fascia verticale che rifinisce la parte frontale di una struttura orizzontale.”

Dunque il balcone di solito è costituito da:

  •  Calpestio / soletta (pavimento del balcone)
  •  stangone (di solito in marmo)
  •  Parapetto/Ringhiera
  •  Frontalini

Giurisprudenza in merito alla ripartizione

Chiarito ora meglio cosa si intenda per “frontalino”, visioniamo le varie visioni giurisprudenziali che in tale ambito si sono susseguite nel corso del tempo.

Sicuramente fino agli anni ’90 il frontalino era considerato parte comune, la sua riparazione dunque andava ripartita secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini dell’edificio. Numerose sono state in tal senso le varie sentenze succedutesi nel tempo  La varietà di frontalini esistenti ha però portato la giurisprudenza a distinguerne le tipologie e le rispettive modalità di ripartizione di spesa.

Incidenza delle decorazioni ?

Dobbiamo quindi porre l’attenzione sulle decorazioni che sono poste sul frontalino e distinguerle da esso. Infatti come detto precedentemente il frontalino non è altro che la parte terminale del balcone posto in posizione orizzontale che al più si può agganciare al marcapiano dell’edificio. Mentre le decorazioni sono ben altra cosa e non vanno confuse con il frontalino. Il loro ruolo è però fondamentale nel capire la ripartizione delle spese di questi ultimi!

(esempio di frontalino di pregevole decoro)

FRONTALINI DECORO

Dopo qualche anno in cui l’opinione dottrinale era come abbiamo visto uniforme, la giurisprudenza ha modificato il suo indirizzo: ripartizione a carico esclusivo dei singoli proprietari.

Alcune sentenze stesse della Cassazione, degli ultimi anni, sono però contraddittorie fra loro, cosa fare dunque?

“le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile” (Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241)

“i balconi aggettanti costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 20 luglio 2004, n. 14576)

Conclusione

Dunque la valutazione andrà fatta in merito al decoro architettonico, che non è altro che l’insieme delle linee, della struttura architettonica ed ornamentale che caratterizza l’edificio. La cassazione ha inoltre chiarito che tale definizione non è riferibile unicamente agli edifici storici e di maggior valore ma anche ai più semplici e moderni edifici dove:

“possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008)

Riparazione dei balconi aggettanti e frontalini: oneri di ripartizione

BALCONE AGGETTANTESOTTO BALCONE O CELINO

Cassazione civ., Sez. II, 12 gennaio 2011, n.587

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

DOCUMENTI

Articolo 1170 – Azione di manutenzione

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne’, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).

TABELLE MILLESIMALI CONDOMINIALI – Si cambiano a maggioranza?

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.

Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.

La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovarsi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

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