come si ripartiscono le spese frontalini.

Affrontiamo una delle materie più combattute in ambito condominiale: la ripartizione del frontalino del balcone.

Andiamo innanzitutto ad individuare l’oggetto della fattispecie, cioè cosa si intende in concreto per frontalino e poi chiariamo l’evoluzione giurisprudenziale in materia.

FRONTALINO

Definizione frontalini

“Innanzitutto per frontalino si intende una fascia verticale che rifinisce la parte frontale di una struttura orizzontale.”

Dunque il balcone di solito è costituito da:

  •  Calpestio / soletta (pavimento del balcone)
  •  stangone (di solito in marmo)
  •  Parapetto/Ringhiera
  •  Frontalini

Giurisprudenza in merito alla ripartizione

Chiarito ora meglio cosa si intenda per “frontalino”, visioniamo le varie visioni giurisprudenziali che in tale ambito si sono susseguite nel corso del tempo.

Sicuramente fino agli anni ’90 il frontalino era considerato parte comune, la sua riparazione dunque andava ripartita secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini dell’edificio. Numerose sono state in tal senso le varie sentenze succedutesi nel tempo  La varietà di frontalini esistenti ha però portato la giurisprudenza a distinguerne le tipologie e le rispettive modalità di ripartizione di spesa.

Incidenza delle decorazioni ?

Dobbiamo quindi porre l’attenzione sulle decorazioni che sono poste sul frontalino e distinguerle da esso. Infatti come detto precedentemente il frontalino non è altro che la parte terminale del balcone posto in posizione orizzontale che al più si può agganciare al marcapiano dell’edificio. Mentre le decorazioni sono ben altra cosa e non vanno confuse con il frontalino. Il loro ruolo è però fondamentale nel capire la ripartizione delle spese di questi ultimi!

(esempio di frontalino di pregevole decoro)

FRONTALINI DECORO

Dopo qualche anno in cui l’opinione dottrinale era come abbiamo visto uniforme, la giurisprudenza ha modificato il suo indirizzo: ripartizione a carico esclusivo dei singoli proprietari.

Alcune sentenze stesse della Cassazione, degli ultimi anni, sono però contraddittorie fra loro, cosa fare dunque?

“le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile” (Cass. 30 gennaio 2008, n. 2241)

“i balconi aggettanti costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 20 luglio 2004, n. 14576)

Conclusione

Dunque la valutazione andrà fatta in merito al decoro architettonico, che non è altro che l’insieme delle linee, della struttura architettonica ed ornamentale che caratterizza l’edificio. La cassazione ha inoltre chiarito che tale definizione non è riferibile unicamente agli edifici storici e di maggior valore ma anche ai più semplici e moderni edifici dove:

“possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008)

Esonero spese di condominio: è possibile?

CONDOMINIO TEMPIO DI APOLLOI

Esonero spese di condominio: è possibile?

Le ragioni per cui, all’ interno di un palazzo, ci può essere qualcuno che chiede l’esonero dalle spese di condominio possono essere svariate. Si pensi al caso del costruttore che, con riferimento agli appartamenti rimasti ancora invenduti, pretende di non pagare le quote millesimali; o al negoziante con il locale al piano terra, dotato di un proprio accesso dalla strada pubblica, che non vuol contribuire alla manutenzione delle scale e dell’ascensore. Ed ancora c’è l’anziano, su una sedia a rotelle, che non può usufruire dei giardini o dei campi da tennis; o il condomino non residente che non ha interesse alla vigilanza privata o all’impianto di videosorveglianza. Tali situazioni, apparentemente meritevoli di tutela, cozzano però con il principio generale, fissato dal codice civile [1], in base al quale tutti i condomini devono partecipare alle spese per la conservazione e il godimento del palazzo, nonché per i servizi comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. La regola è derogabile solo se l’edificio è composto da più scale: in tali ipotesi le spese per i servizi destinati a servire una parte del fabbricato non possono essere poste a carico del gruppo di condomini che abita sull’altra parte (ad esempio se si rompe l’ascensore della scala A, la manutenzione non va a carico dei condomini della scala B). Fuori da tale ipotesi è possibile l’esonero dalle spese di condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere cosa stabilisce a riguardo la legge.

Come abbiamo anticipato, la regola vuole che ciascun condomino partecipi alle spese, senza eccezioni. Il fatto di non utilizzare un determinato impianto o una parte del condominio non comporta esenzioni. Ad esempio, chi non accede mai alla terrazza deve ugualmente pagare le spese per la sua manutenzione; se si fulminano le lampadine sul pianerottolo del secondo piano, la spesa va ripartita anche sui condomini dell’ultimo; chi usa le scale perché abita al piano rialzato deve contribuire alla manutenzione dell’ascensore. Questa disciplina può essere modificata solo con il consenso di tutti i condomini. In altri termini ci deve essere una delibera approvata all’unanimità: solo con l’accordo generale si può escludere dalle spese condominiali uno o più proprietari. In alternativa alla delibera, l’esenzione può essere contenuta in una clausola del regolamento di condominio, ma anche questo deve essere stato approvato all’unanimità. Due sono i modi con cui un regolamento passa all’unanimità: o con votazione in assemblea oppure con l’approvazione dei proprietari all’atto della firma del contratto di acquisto dell’immobile (cosiddetto “regolamento contrattuale”); in pratica, quando l’acquirente si reca dal notaio per il rogito, oltre ad accettare la compravendita dichiara di prendere visione del regolamento e di approvarlo.

Quest’ultima modalità però nasconde un’insidia. In tali casi, il regolamento è quasi sempre realizzato da un tecnico di fiducia del costruttore il quale potrebbe così imporre clausole a lui favorevoli, condizionando la loro approvazione alla vendita dell’immobile. L’acquirente si trova quindi, consapevolmente o inconsapevolmente, costretto ad accettare condizioni inique e vessatorie. Per questo alcuni giudici hanno ritenuto illegittimo l’articolo – contenuto nel regolamento di condominio predisposto unilateralmente dal costruttore e poi approvato dai singoli condomini alla firma del contratto di vendita – con cui il primo si esonera dal contribuire alle spese condominiali relativamente agli appartamenti rimasti invenduti.

Si è anche sostenuto che l’esenzione del costruttore dalle spese millesimali è illegittima se non è previsto un termine finale; diversamente questo godrebbe di un abnorme privilegio potendo prolungare il beneficio nel tempo ed a proprio piacimento. Basterebbe che la società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi [2]. Secondo molti commentatori l’esonero del costruttore dalle spese condominiali è una clausola vessatoria da ritenere nulla.

Secondo la Cassazione [3], seppur è vero che il regolamento contrattuale del condominio può contemplare la clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti, è tuttavia il giudice a dover decidere, caso per caso, se tale previsione è valida o meno.

Lo stesso principio si può applicare anche agli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrici solari di proprietà di un solo condomino (e non del condominio [4]). In tale ipotesi le spese devono essere divise tra tutti i condomini che ne traggono un qualche beneficio ossia di coloro che hanno l’appartamento sulla stessa asse verticale. Difatti la terrazza funge da copertura non solo all’ultimo appartamento ma a tutto l’edificio che si trova al di sotto di essa. Si tratta infatti di un bene che ha la funzione di copertura degli alloggi sottostanti. Anche chi sta al primo piano è, quindi, in qualche modo coperto. Risultato: il proprietario della terrazza deve pagare un terzo delle spese del rifacimento o della manutenzione di tale area, mentre tutti gli altri condomini (ivi compreso sempre il proprietario dell’ultimo piano) pagheranno gli altri due terzi in ragione dei rispettivi millesimi.

A riguardo, la Cassazione è stata chiara [5]: in tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione si giustifica per via del fatto che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dall’eventuale uso o proprietà esclusiva, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), spettano all’assemblea. Detto in parole più povere: a decidere se sia effettivamente necessario l’intervento di manutenzione è, in via esclusiva, l’assemblea, essendo organo sovrano del condominio. Tale è stato il principio sancito anche dalle Sezioni Unite [6]. Spetta quindi all’assemblea deliberare le decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, ecc.), a prescindere dal fatto se tale parte è di uso esclusivo a uno solo dei condomini.

Quali distanze tra alberi confinanti tra due proprietà?

Ecco cosa prevedono le norme previste dal codice civile

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Uno dei principali motivi di litigio tra vicini di casa è la distanza, non sempre rispettata, di costruzioni e di alberi. Per chi può godere di un proprio giardino privato è bene sapere che esistono, a questo proposito, alcune norme ferree che è meglio rispettare, se non si vuole ricorrere a sanzioni e conseguenze antipatiche.
La prima considerazione da fare, dunque, quando si tratta di piantare una nuova pianta, è capire quanto poi crescerà e se rischia, una volta diventata “grande”, di dare fastidio in qualche modo al vicino di casa. Per cercare di ovviare a controversie sgradevoli, il codice civile ha fissato le distanze da rispettare, a seconda del tipo di pianta si tratti:

  • alberi di alto fusto che devono essere piantati a una distanza di almeno tre metri dal confine che divide le due proprietà;
  • alberi con rami che possono arrivare a un’altezza massima di 3 metri, che devono essere posti a 1,5 m dal confine;
  • alberi che non superano in altezza 2,5 m, che debbono essere posti a 0,5 m dal confine.

Ci sono poi due diverse situazioni da prendere in considerazione. Se gli alberi devono essere piantati, è necessario rispettare non solo il disposto codicistico   dell’art. 892 c.c., che fissa le distanze sopra riportate, bensì soprattutto i regolamenti od  usi locali, i quali  prevalgono sulle norme del codice, solitamente contenute in regolamenti di polizia urbana o rurale presso i singoli Comuni. Altra considerazione da fare è se, una volta cresciuto, l’albero possa dare fastidio, con le foglie o con le radici, alle proprietà confinanti. Infatti, anche se la legge autorizza il vicino a tagliare le radici che invadano il suo terreno, non lo ritiene però responsabile dei danni provocati dalle stesse ad altri vicini, nel caso che egli non abbia provveduto al taglio.
Se, invece, il confine tra le due proprietà venisse delimitato da un muro, le distanze previste all’art.892 c.c. non devono essere osservate,  a condizione che le piante siano potate in modo da non superare l’altezza del muro. All’opposto, la presenza di  altro tipo di recinzione  (rete,  filo spinato, staccionata ) non incide sulle distanze in esame.
Qualora queste norme non venissero rispettate, il confinante potrebbe esigere che si estirpino le piante cresciute a distanza non legale; oppure, in alcuni casi, invece di estirpare la pianta, potrà essere sufficiente potarla in modo da darle una struttura definitiva, ove possibile, così da consentire di rientrare in una categoria inferiore.

In  ordine, poi , alla messa a dimora di alberi, arbusti, siepi fuori dal centro abitativo valgono gli art. 26 e 27 del Codice della Strada. Le  distanze minime da rispettare sono:

  • la distanza dal confine stradale non può essere inferiore alla massima altezza raggiungibile per ciascun tipo di essenza a completamento del ciclo vegetativo e, comunque, non inferiore a metri 6;
  • la distanza di almeno un metro dal confine stradale per siepi e recinzioni in rete metallica di altezza inferiore ad un metro;
  • la distanza di metri 3 dal confine stradale per siepi, piantagioni e recinzioni in rete metallica di altezza superiore ad un metro.

Per quanto riguarda il secondo caso, ovvero di alberi già presenti sul terreno, occorre distinguere se si sia acquisito il dritto di tenere la pianta a distanza minore di quella legale oppure no. Si tratta di vera e propria servitù che può essere acquisita o per contratto o per “destinazione del padre di famiglia” oppure per usucapione ventennale, situazione quest’ultima, di gran lunga la più frequente, la quale si verifica quando il confinante per almeno vent’anni non reagisce al fatto che una pianta sul fondo vicino cresca a distanza non legale. Nel caso in cui si è acquisito il dritto si può conservare l’albero, ma se successivamente questo muore o viene abbattuto, lo stesso non può essere sostituito; unica eccezione consentita della legge riguarda il caso di sostituzione di un albero o di alberi che facciano parte di un filare lungo il confine. All’opposto, se il dritto non è ancora acquisito, il confinante può chiedere in qualunque momento che l’albero venga reciso o ridotto nel senso sopra detto.
E’ stato previsto anche che il proprietario di un terreno può costringere il vicino a recidere i rami di un albero che si protendono sul suo fondo. Si deve, però, ritenere che anche il proprietario invaso, se vi riesce, possa tagliare quella parte di ramo che oltrepassa la linea ideale di confine, e così vale anche per le radici entrate nel proprio fondo. Tuttavia, il dritto di recidere  rami o radici può trovare limitazioni in particolari norme locali che sottopongano a tutelare alberi di certe specie o dimensioni, in particolare quando la recisione comporti un danno per l’albero. Se l’albero produce frutti, quelli portati da rami protesi sul fondo altrui e cadutivi naturalmente appartengono al proprietario del fondo su cui sono caduti. Ciò significa che questi  non  ha dritto di raccogliere i frutti portati dai rami protesi sul fondo, ma deve attendere che i frutti cadano per cause naturali. Per ottenere il rispetto delle distanze legali o la recisione di rami occorre proporre un’azione giudiziaria di negazione di servitù.

https://www.lastampa.it/2013/03/20/societa/casa/normativa/quali-distanze-tra-alberi-confinanti-tra-due-proprieta-DhTW64ipAq1b2gbX5g2oRL/pagina.html

SCALE NEL CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

SCALE NEL CONDOMINIO: LA  RIPARTIZIONE DELLE SPESE

foto scala condominiale.

Scale nel condominio: la riforma

In merito alla suddivisione delle spese relative alle scale dei condomini, la riforma ha modificato l’articolo 1124 codice civile, equiparando  gli ascensori alle scale, inoltre ha sostituito il termine “ricostruzione” con  il termine “sostituzione”, sottolineando il principio secondo il quale entrambi i beni “sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono“.

Scale nel condominio: divisione delle spese

Le spese che si sostengono per gli interventi da effettuare alle scale o agli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ecc.) vengono suddivise, in base ai principi indicati all’articolo 1124 codice civile:  metà delle spese  vanno divise in relazione al valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“.

Scale nel condominio: l’articolo 1124 codice civile

I criteri individuati dall’articolo 1124, riguardano tutte le spese di conservazione della cosa comune, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla normale deteriorabilità delle strutture.

Per tale ragione, si devono includere anche le spese per la tinteggiatura delle scale , come prevede la Cassazione, con sentenza  n. 3968 del 1997, al contrario, non viene precisato se  tra le spese rientrano anche quelle di pulizia e di illuminazione.

Scale nel condominio: la giurisprudenza e le spese

La giurisprudenza, per far fronte a tale lacuna, è concorde nell’applicare solo parzialmente il disposto dell’articolo citato, in quanto gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l’illuminazione delle scale “non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie“, i condomini sono tenuti a contribuirvi “non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.” (Cass. n. 8657/1996).

Scale nel condominio: l’evoluzione della giurisprudenza

La giurisprudenza più recente, Cassazione n. 432 del 2007, in deroga al principio di cui all’art. 1123, 2° comma, codice civile, ritiene che deve prendersi in considerazione per analogia, il principio fissato dall’articolo 1124, 1° comma, codice civile, solo nella seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che “a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia“.

Scale nel condominio: la  ripartizione delle spese

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Art. 1126.
Lastrici solari

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Giurisprudenza

  • Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca ilrimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (Cass., sez. II, ord. 28/02/2018 n° 4684).
  • In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino, non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura –  ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183).
  • In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449).
  • In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
  •  

    Le terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

     

 

  • Nell’ipotesi di danno da infiltrazioni derivante dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare, per il riparto di responsabilità fra condominio e titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare ben può trovare applicazione il criterio fissato dall’art. 1126 c.p.c., trattandosi di responsabilità omogenee perché derivanti entrambe dall’art. 2051 c.c. Infatti la responsabilità del condominio non può essere esclusa per il fatto che la terrazza sia in uso esclusivo del condomino proprietario dell’attico, dato che svolge anche una funzione di copertura dell’edificio ed il condominio conserva la custodia per prevenire il verificarsi di rischi di infiltrazioni nei piani sottostanti. (Nella specie dalla Ctu non era emerso che fosse stata la pur improvvida collocazione di una piscina – anche se del tipo di quelle in plastica, come aveva occasione di precisare il perito d’ufficio – da parte del proprietario dell’attico a determinare fessurazioni sul pavimento o versamenti di acqua al punto da inondare la terrazza in modo anomalo; quindi non era emersa la prova che fosse stata causa esclusiva delle lamentate infiltrazioni di umidità al piano inferiore.) (Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 04/04/2014 n° 1098).
  • Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889).
  • Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. (Cassazione Civile, Sez. II, sentenza 25/02/2002 n° 2726). 20160825_09085920160825_090838https://www.altalex.com/documents/news/2017/05/04/articolo-1126-cc

Morosità condominiale e reddito di cittadinanza.

Morosità condominiale e reddito di cittadinanza. 

Il reddito di cittadinanza è una forma di sostentamento primario che potrebbe alleviare il problema della morosità condominiale

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l reddito di cittadinanza. Il reddito di cittadinanza è uno strumento di sostegno economico destinato a chi non ha un lavoro o percepisce stipendi molto bassi. In sostanza si garantisce che nessuno possa scendere sotto una determinata soglia di reddito. Per questo in Europa si parla più facilmente di reddito minimo garantito per distinguerlo dal reddito di cittadinanza, che è invece un contributo universale concesso indipendentemente dal reddito e dalla disponibilità o meno a lavorare.

Come stabilito dal DL 4/2019, i cittadini possono richiederlo a partire dal 6 marzo 2019, obbligandosi a seguire un percorso personalizzato di inserimento lavorativo e di inclusione sociale. Il Reddito di cittadinanza viene erogato ai nuclei familiari in possesso cumulativamente, al momento della presentazione della domanda e per tutta la durata dell’erogazione del beneficio, dei requisiti cittadinanza, residenza e soggiorno (per maggiori informazioni www.redditodicittadinanza.gov.it).

La morosità in condominio e pagamento delle spese. Vivere in un condominio significa usufruire di spazi e di servizi comuni, condividendoli con tutti coloro che abitano negli appartamenti attigui o ai piani superiori e inferiori. I condomini devono anche pagare le spese condominiali previste e legate ai consumi della luce, ai lavori di manutenzione, alla pulizia ordinaria di scale e pianerottoli. Tuttavia, ci si può trovare di fronte ad una incresciosa situazione: non tutti effettuano il pagamento delle quote spettanti e questo può generare dei buchi di bilancio.

Premesso ciò, da quanto appreso dagli organi di stampa, secondo una recente stima, la morosità nei condomini è cresciuto del 30%.In particolare, dall’analisi dei dati, è emerso che un terzo degli italiani dilaziona costantemente il pagamento delle quote dovute per le spese in condominio; di conseguenza, una volta accumulata una certa somma, è sempre più difficile e oneroso rifondere il debito.

Del resto, basti pensare che nell’ambito delle assemblee, molti condomini non partecipano soprattutto quando si tratta di deliberare lavori di ristrutturazioni degli immobili, anche quando sono urgenti.

Premesso ciò, alla luce dei nuovi scenari istituzionali, alla tutela della fascia dei cittadini in uno stato di povertà, alcune associazioni di categoria del mondo condominiale, si sono interrogate sulla possibilità di impiegare il c.d. bancomat del reddito di cittadinanza anche per le spese condominiali. Ormai non si può giustificare il moroso, a discapito, tra l’altro, di chi ha sempre pagato. Oltre a ciò, è sempre più difficile per l’amministratore gestite il condominio.
Fonte: https://www.condominioweb.com/il-reddito-di-cittadinanza-morosita-condominiale.15723

INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA CONDOMINIO

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COSA DICE LA NORMATIVA IN AMBITO DI INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA CONDOMINIO

L’art. 1102 c.c. – applicabile al condominio in ragione del rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c.-, specifica che il singolo condomino ha diritto di utilizzare le cose comuni nel modo che ritiene più opportuno rispetto alle proprie esigenze.

Questo però non si deve interpretare come un diritto assoluto, in quanto è in realtà un diritto che deve rispettare il pari diritto degli altri comproprietari. Per cui non deve alterare la destinazione della parte comune e non deve ledere la sicurezza, la stabilità ed il decoro dell’edificio.

I REQUISITI DA SEGUIRE NELL’ INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA CONDOMINIO:

Deve essere rispettata la distanza:

sulla base della normativa vigente, possiamo dichiarare che la canna fumaria installata sul muro perimetrale comune ad opera di un condomino non può essere inferiore a 75 cm dagli sporti dei balconi di proprietà. Inoltre, la canna fumaria installata pur nel rispetto delle distanze legali, non deve in alcun modo, sia per la sua dimensione che per la sua ubicazione, ridurre considerevolmente la visuale degli altri condomini con affaccio sulla parete interessata.

Deve essere garantito il rispetto della struttura architettonica dell’edificio:

l’installazione di una canna fumaria non deve incidere sull’ aspetto esteriore di un immobile, sia che si tratti di un appartamento o un condominio. In sostanza, la canna fumaria non deve alterare le originali linee architettoniche e modificarne l’armonia d’insieme.

Deve essere garantita la sicurezza nell’ edificio:

l’intervento di installazione della canna fumaria condominio non deve compromettere la sicurezza delle parti dell’edificio interessato e anche l’incolumità dei condomini e terzi. Questo è un requisito importante da rispettare per tutta la durata dell’intervento.

Non deve in alcun modo generare immissioni intollerabili:

le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili provenienti dalla canna fumaria non devono in alcun modo superare il limite della normale tollerabilità.

CONDOMINIO: ABBATTIMENTO PALME INFETTE DAL PUNTERUOLO ROSSO

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Speciale palme

Palme: il punteruolo rosso (Rhynchophorus ferrugineus) È arrivato in Italia già da alcuni anni il temibile coleottero originario dell’Asia meridionale che è letale per le piante di palma. L’emergenza fitosanitaria generata dal punteruolo rosso si è ormai trasformata in una catastrofe ambientale di gravissime proporzioni.

Sebbene la gravità del fenomeno fosse ben conosciuta e il rischio di infestazioni annunciato, non sono state approntate le adeguate cautele di prevenzionee di lotta. Purtroppo, piante infestate hanno continuato ad essere importate e commercializzate tra nord Africa, Penisola Iberica, Isole Canarie, Italia e con loro, il parassita.
La guerra contro il Rhynchophorus ferrugineus vede in prima linea i Servizi Fitosanitari Regionali e i primi decreti di lotta con precise misure e prescrizioni fitosanitarie, ma nonostante tutto, sono stati e sono ancora troppi i focolai non segnalati. Spesso le palme infette o addirittura già morte, non vengono abbattute e si permette così al curculionide di completare il ciclo biologico ben protetto all’interno dello stipite della palma.

Per saperne di più potete leggere i contetuti sottostanti e scaricare gratuitamente la SCHEDA DI SEGNALAZIONE DEL PUTERUOLO ROSSO ed il DECRETO PARERE CDM LOTTA OBBLIGATORIA PUNTERUOLO ROSSO

Tutto sul punteruolo

Il punteruolo rosso della pamla

Il punteruolo rosso della palma

Il punteruolo rosso della palma

Il punteruolo rosso della palma, Rhynchophorus ferrugineus (Olivier), è un coleottero curculionide originario dell’Asia meridionale e risulta letale per le piante di palma.
Nel 1994 l’insetto è comparso per la prima volta in Europa e precisamente in Spagna. Il suo arrivo è dovuto all’importazione di palme adulte infette dall’Egitto. Dal 2005 è segnalato anche in Italia in diverse regioni: Toscana, Sicilia, Campania, Lazio, Puglia. L’insetto vive all’interno della palma, dove compie tutto il suo ciclo vitale.
A maturità la femmina della specie sfarfalla e va a deporre le proprie uova (circa 300) in piccole cavità del tronco o in corrispondenza delle superfici di taglio delle foglie. Dopo 2-5 giorni nascono le larve che si introducono nella palma e si cibano dei tessuti della stessa. Le larve si spostano all’interno della pianta scavando tunnel e larghe cavità che diventano il luogo ideale per lo sviluppo dell’insetto. Il periodo di sviluppo larvale varia, secondo la stagione, da 1 a 3 mesi. A maturità le larve si ”impupano” in un bozzolo di fibre di palma (pupario); Dopo 20-30 giorni l’adulto (lungo circa 3-4 cm) è sviluppato ma rimane all’interno della palma anche per diversi giorni prima di abbandonare la pianta ospite e infestare nuove piante. L’intero ciclo dura circa 4 mesi e nella stessa pianta si sovrappongono più generazioni dell’insetto fino a distruzione della pianta ospite.

Sintomi e danni della palma

Esempio di palma affetta da Rincoforo

Esempio di palma affetta da Rincoforo

I danni causati dalle larve sono visibili solo in una fase avanzata dell’infestazione, quando le larve sono arrivate a danneggiare la gemma centrale.
sintomi esteriori dell’attacco sono rappresentati dall’anomalo portamento della chioma che perde la sua simmetria verticale e che successivamente si mostra completamente divaricata con l’aspetto ad ombrello aperto.
Nelle fasi terminali la palma collassa. A questo punto si manifesta la migrazione di massa degli insetti che erano presenti all’interno dello stipite (gli adulti sono in grado di volare anche per distanze superiori ad 1 Km) per la ricerca di un nuovo esemplare di palma del quale alimentarsi.
Gli adulti sono attratti dalle ferite fresche per questo è bene non potare mai il verde delle palme.

Profilassi: come prevenire il punteruolo rosso

Il ciclo produttivo del punteruolo rosso

Il ciclo produttivo del punteruolo rosso

Dato il lungo periodo in cui le larve restano all’interno della pianta esse risultano difficilmente raggiungibili dai comuni antiparassitari.
Appare evidente la necessità di impedire preventivamente l’ingresso delle larve e soprattutto l’esigenza di prestare la massima attenzione per individuare precocemente il momento dei loro primi insediamenti. Infatti, gli interventi di difesa possono sortire qualche risultato solo se attuati con tempestività.
Per prevenire le infestazioni è necessario mantenere le piante nelle migliori condizioni vegetazionali, adottando tutti gli accorgimenti tecnici che permettano di evitare o limitare l’insediamento iniziale del parassita.
Gli interventi di profilassi generale a cui devono attenersi tutti i proprietari di piante di palme sono così individuabili:
– accurate ispezioni periodiche su tutte le piante suscettibili di attacco da parte del coleottero in questione;
– evitare i tagli delle foglie verdi o, se indispensabili, effettuarli nel periodo invernale.

La lotta chimica

La lotta chimica al Punteruolo Rosso delle palme

La lotta chimica al Punteruolo Rosso delle palme

prodotti autorizzati nei giardini privati sono esclusivamente quelli contrassegnati dalla dizione PPO (Prodotti per Piante Ornamentali).
principi attivi afferenti a tale categoria sono, principalmente, prodotti che agiscono per contatto ed ingestione quindi possono esercitare solo un effetto a carico dell’insetto quando si trova fuori dalla palma (adulti in fase di deposizione, uova appena deposte,
pupari che fuoriescono totalmente o in parte).
I trattamenti sulla chioma sono inefficaci contro le larve che si trovano all’interno dello stipite. Si segnalano i seguenti principi attivi: Bifentrin con una discreta attività repellente, Malation, Deltametrina, Diazinone con attività citotropica, Triclorfon. Il trattamento deve essere effettuato con abbondanti volumi d’acqua cercando di bagnare bene la chioma e il
fusto della palma.
L’endoterapia cioè l’inserimento di prodotti chimici all’interno del fusto tramite sistemi a pressione sono efficaci contro le larve ma non contro gli adulti quindi vanno effettuati contestualmente ai trattamenti in chioma. Non bisogna dimenticare che i trattamenti hanno una durata limitata e vanno quindi ripetuti periodicamente.
L’efficacia dell’endoterapia è attualmente sotto sperimentazione soprattutto per le peculiarità del tessuto della palma che è spugnoso e non compartimentalizza le ferite, non è da escludere la possibilità che nel lungo periodo i fori praticati per i trattamenti creino dei problemi di stabilità alle palme. La lotta al punteruolo è meglio descritta nel D.M. 9-11-2007
Va eseguito da ditte specializzate e secondo modalità atte a ridurre i rischi di diffusione del punteruolo.
In particolare:
1) l’abbattimento deve essere effettuato in assenza di pioggia e di vento;
2) deve essere predisposta la copertura dell’area sottostante la proiezione della pianta da abbattere con un telone di plastica dello spessore di almeno 0,20 millimetri;
3) se in occasione del taglio si rilevano cavità con presenza di larve o adulti le parti tagliate devono essere tempestivamente chiuse in buste di plastica;
4) raccolta e imbustamento di tutti i residui caduti sul telone di plastica a fine operazione di abbattimento della singola pianta.
5) La ditta che effettua l’abbattimento deve smaltire i residui in discariche specializzate che ne effettueranno la triturazione. Non si uccidono tutti gli esemplari bruciando i residui.
Il trasporto in discarica deve avvenire con mezzi coperti.
Allo stato attuale tutti i tipi di lotta a parte l’abbattimento sono in via sperimentale, non esistono metodi sicuri al 100% sia per la tossicità dei prodotti utilizzati nel caso di trattamenti in chioma sia per i danni provocati alla palma dall’endoterapia.

Ricapitolando

  • L’attacco del punteruolo porta alla morte della palma e determina anche rischi per l’incolumità delle persone.
  • Il punteruolo rosso attacca non solo le palme del genere Phoenix ma anche molte altre specie, attacca sia gli esemplari maschi che le femmine.
  • I trattamenti sono efficaci solo in stadi precoci di infestazione, monitorare sempre la propria palma.
  • Le potature delle parti verdi della pianta richiamano il punteruolo, potare solo il secco.
  • Le trappole possono indicare quando intervenire.
  • I prodotti chimici che si possono utilizzare in ambito urbano sono limitati.
  • Tutto è ancora in fase sperimentale.
  • Pare che l’utilizzo di nematodi come lotta biologica stia dando buoni risultati.
  • L’endoterapia colpisce solo le larve e va sempre unita ad un trattamento in chioma per eliminare gli adulti.
  • L’endoterapia può danneggiare la palma a causa dei fori che vengono praticati sul fusto.
  • In caso di attacco informare il Servizio fitosanitario regionale
  • Non esistono contributi per la rimozione delle palme infette nel Lazio, è tutto a carico dei proprietari della palma.
  •  La non ottemperanza all’obbligo di abbattimento comporta una multa.
  • Diffidate di chi pensa di avere una soluzione senza controindicazioni o effetti collaterali.

Energia elettrica in condominio: IVA al 22% (piena) per le parti comuni

Energia elettrica in condominio: IVA al 22% (piena) per le parti comuni

Agenzia delle Entrate: non è applicabile l’aliquota del 10% alle somministrazioni di energia destinata ai servizi comuni, quali illuminazione delle scale, ascensori, cancello elettrico, citofoni, ecc., nel caso in cui il condominio abbia natura prevalentemente residenziale

Non c’è scorciatoia né ‘sconto’ sull’Iva per l’energia elettrica destinata alle parti comuni dell’edificio condominiale (illuminazione delle scale, ascensori, cancello elettrico, citofoni, ecc., nel caso in cui il condominio abbia natura prevalentemente residenziale) perché non c’è residenzialità: la fornitura sconta l’imposta piena, con l’aliquota ordinaria del 22%. Non è applicabile, infatti, l’agevolazione prevista al punto 103 della tabella A, parte III, allegata al dpr 633/72 per l’energia elettrica per uso domestico.

Il requisito della residenzialità e l’uso domestico

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate in un recente interpello (n.3/2018 del 4 dicembre), che ha escluso in ogni caso la riduzione, anche nel caso in cui il condominio sia costituito esclusivamente da abitazioni. Perché? “L’uso domestico si realizza nelle somministrazioni rese nei confronti di soggetti che, in qualità di consumatori finali, impiegano l’energia elettrica o termica nella propria abitazione, a carattere familiare o in analoghe strutture a carattere collettivo e che non utilizzano l’energia nell’esercizio di imprese o per effettuare prestazioni di servizi rilevanti ai fini Iva, anche se in regime di esenzione“, viene precisato nel documento.

In pratica, l’energia elettrica impiegata nelle parti comuni del condominio “è diversa” da quella impiegata nelle abitazioni familiari o in analoghe strutture a carattere collettivo caratterizzate dal requisito della residenzialità, requisito non soddisfatto nel caso della corrente elettrica fornita per il funzionamento delle parti comuni degli edifici condominiali, impiegata quindi esclusivamente in luoghi diversi dall’abitazione. Nelle parti comuni non ci si abita, pertanto non si può parlare di uso domestico.

Il rischio, altrimenti, è che il condominio possa includere nelle agevolazioni per le parti comuni prestazioni di servizi rilevanti ai fini Iva, ad esempio locazione del campo da tennis, di parti comuni a uso commerciale o per fini pubblicitari.

https://www.ingenio-web.it/22057-energia-elettrica-in-condominio-iva-al-22-piena-per-le-parti-comuni

Parcheggi e posti auto in condominio

https://www.studiocataldi.it/condominio/aree-destinate-a-parcheggio.asp

 

Parcheggi e posti auto in condominio
L’inserimento esplicito dei posti auto tra le parti comuni comporta la tutela diretta della
loro proprietà. Guida alle aree destinate a parcheggio in condominio
1. Aree destinate a parcheggio
2. Parcheggi in condominio: dibattito e riforma
3. Tipologie di parcheggio condominiale
4. Parcheggi in condominio: godimento e turni
Aree destinate a parcheggio

Una delle principali novità apportate dalla riforma del condominio, all’elenco di cui al punto
2 dell’art. 1117 c.c. sulle parti comuni è l’inserimento esplicito delle “aree destinate a
parcheggio”.
Sebbene il generale principio ispiratore della norma è da sempre quello di considerare
comuni tutti gli spazi e i locali utili per fornire servizi alla collettività dei condomini,
tuttavia, l’aver previsto espressamente dette aree tra i beni comuni ha come
conseguenza una tutela diretta della proprietà delle stesse, poiché in quanto
comprese nell’elenco dell’art. 1117 c.c. non è necessario che il singolo condomino ne
dimostri la comproprietà, essendo sufficiente al fine della presunzione della natura
condominiale che tali beni abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al
godimento collettivo, ovvero che siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari
di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà.

Parcheggi in condominio: dibattito e riforma

Quella dei parcheggi è questione che interessa il legislatore da decenni, almeno a partire
dalla seconda metà degli anni ’60, quando a seguito del rapido sviluppo della circolazione
automobilistica e delle problematiche ad essa connesse, con la l. n. 765/1967 (c.d.
“legge ponte”) si introdusse per la prima volta il principio della necessaria
individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione
urbanistica, con la previsione della destinazione obbligatoria di appositi spazi nei
fabbricati di nuova costruzione in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio a
favore di tutti i condomini, non prevista nella precedente legge urbanistica (l. n.
1150/1942).
Agli stessi principi si informarono gli ulteriori interventi legislativi, tra i quali si può
ricordare: la legge sul “condono edilizio” del 1985 che introdusse disposizioni tese a
considerare gli spazi destinati ai parcheggi come “pertinenze”; la l. n. 122/1989, c.d.
“legge Tognoli” di modifica della l. n. 1150/1942 con l’aumento della quantità
delle aree da destinare a parcheggio nelle nuove costruzioni; ma anche la l. n.
246/2005 che, pur lasciando inalterate le disposizioni sulla destinazione delle aree
condominiali a parcheggio, ha eliminato il vincolo all’uso a favore degli utilizzatori
degli alloggi, consentendo ai proprietari degli immobili cui i parcheggi accedono di

disporne pienamente, potendo anche alienarli, separatamente rispetto all’unità abitativa, a
terzi estranei al fabbricato condominiale.

L’argomento parcheggi è stato oggetto di intenso dibattito anche in giurisprudenza, la
quale dopo iniziali oscillazioni circa l’esistenza di un vincolo privatistico (v., tra le altre,
Cass. n. 2452/1981), ha affermato che, in mancanza di espressa riserva di proprietà o di
riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree parcheggio devono
essere considerate parti comuni dell’edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (Cass.
n. 730/2008).
Il nuovo testo legislativo, pertanto, inserendo le aree destinate al parcheggio tra le res
communis del condominio, recepisce i frutti dell’evoluzione normativa e della relativa
interpretazione giurisprudenziale.
Tipologie di parcheggio condominiale
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Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, queste possono essere differenti
(box auto, parcheggi delimitati a strisce, parcheggi liberi, ecc.), in base alla natura
stabilita in fase di costruzione o, nell’eventualità che la superficie adibita a tale scopo
non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, di realizzazione ex novo di
spazi da adibire a parcheggi, secondo le disposizioni e le maggioranze dettate in tema
di innovazioni dall’art. 1120 c.c., ovvero di modifica della destinazione d’uso di una
parte comune, secondo le maggioranze previste dal nuovo art. 1117-ter, purché non
rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterino il decoro
architettonico dell’edificio.
L’uso del cortile comune
In merito, è considerata pacifica, in giurisprudenza, l’utilizzabilità a parcheggio
del cortile comune, tra le cui destinazioni accessorie, oltre a quella principale di dare
aria e luce alle varie unità immobiliari, “rientra quella di consentire ai condomini l’accesso
a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la
sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato
dall’eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato”
(Cass. n. 13879/2010).
L’area del giardino di condominio
Tra le parti comuni da destinare a parcheggio, si fa rientrare anche l’area del giardino
condominiale, “interessata solo in piccola parte di alberi d’alto fusto e di ridotta
estensione rispetto alla superficie complessiva” che non dà luogo ad “innovazione vietata
dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento
del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso
del bene comune, ed anzi da essa, derivando una valorizzazione economica di ciascuna
unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini” (Cass. n. 15319/2011).

Parcheggi in condominio: godimento e turni

Resta fermo che l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i condomini, secondo il
“principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale
impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere
riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo,
diverso dagli altri (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva
annullato, per violazione dell’art. 1102 c.c., una delibera assembleare che aveva attribuito
il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale – tra loro non equivalenti per
comodità di accesso – a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi)”
(Cass. n. 26226/2006).
In caso di parcheggi condominiali insufficienti a contenere contemporaneamente le
autovetture di tutti i condomini, la giurisprudenza ha altresì affermato la legittimità
della disciplina turnaria dei posti macchina, la quale lungi dal comportare l’esclusione
di un condomino dall’uso del bene comune, “è adottata per disciplinare l’uso di tale bene
in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di
trattamento e secondo le circostanze” (Cass. n. 12873/2005), purchè l’uso turnario del
parcheggio sia distribuito in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti
auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (Cass. n. 12486/2012).