SCALE NEL CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Scale nel condominio: la riforma
In merito alla suddivisione delle spese relative alle scale dei condomini, la riforma ha modificato l’articolo 1124 codice civile, equiparando gli ascensori alle scale, inoltre ha sostituito il termine “ricostruzione” con il termine “sostituzione”, sottolineando il principio secondo il quale entrambi i beni “sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono“.
Scale nel condominio: divisione delle spese
Le spese che si sostengono per gli interventi da effettuare alle scale o agli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ecc.) vengono suddivise, in base ai principi indicati all’articolo 1124 codice civile: metà delle spese vanno divise in relazione al valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“.
Scale nel condominio: l’articolo 1124 codice civile
I criteri individuati dall’articolo 1124, riguardano tutte le spese di conservazione della cosa comune, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla normale deteriorabilità delle strutture.
Per tale ragione, si devono includere anche le spese per la tinteggiatura delle scale , come prevede la Cassazione, con sentenza n. 3968 del 1997, al contrario, non viene precisato se tra le spese rientrano anche quelle di pulizia e di illuminazione.
Scale nel condominio: la giurisprudenza e le spese
La giurisprudenza, per far fronte a tale lacuna, è concorde nell’applicare solo parzialmente il disposto dell’articolo citato, in quanto gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l’illuminazione delle scale “non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie“, i condomini sono tenuti a contribuirvi “non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.” (Cass. n. 8657/1996).
Scale nel condominio: l’evoluzione della giurisprudenza
La giurisprudenza più recente, Cassazione n. 432 del 2007, in deroga al principio di cui all’art. 1123, 2° comma, codice civile, ritiene che deve prendersi in considerazione per analogia, il principio fissato dall’articolo 1124, 1° comma, codice civile, solo nella seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che “a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia“.
