Condominio, lecito aprire una porta nel muro comune

Condominio, lecito aprire una porta nel muro comune

L’apertura di varchi o porte nel muro comune non costituisce, in linea di massima, abuso della cosa comune. Ogni condomino ha diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini.

Tale facoltà è concessa a condizione che non venga impedito il concorrente utilizzo del bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale.

Pertanto, l’apertura di un varco nel muro perimetrale che consenta l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini o realizzazione di porte (in questo caso la trasformazione da finestra in porta-finestra) o cancelli non costituisce, normalmente, un utilizzo improprio della cosa comune, atteso che non pregiudica la possibilità degli altri condòmini di farne parimenti uso, ferma restando la naturale destinazione del muro perimetrale, la solidità dell’edificio ed il suo decoro.

Qusto il senso della sentenza della Corte di cassazione (relatore Alberto Giusti), n. 4437/2017. Alla sentenza si è arrivati dopo un contenzioso in cui altri condòmini lamentavano pregiudizio per la stabilità e il decoro dello stabile, oltre all’illegittima appropriazione di parte del muro perimetrale.

Le osservazioni della Cassazione riguardano soprattutto una serie di principi che chiariscono aspetti controversi. Anzitutto, la Suprema Corte dice che «secondo la giurisprudenza di questa Corte (…), in tema di condominio, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale».

Con l’importante precisazione per cui «l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario».

Nel caso specifico è stato accertato come l’ampliamento della varco esistente, trasformato da finestra in porta carraia, ha costituito un mero uso più intenso della cosa comune che non impedisce agli altri comproprietari il concorrente utilizzo, e ciò in assenza di significativa alterazione del decoro. Anche alla luce del fatto per cui autore delle opere era il solo condomino che effettivamente poteva utilizzare più intensamente il muro perimetrale, essendo il proprietario esclusivo del vano prospicente l’originaria finestra.

https://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2017-04-11/condominio-lecito-aprire-porta-muro-comune-102813.shtml?uuid=AEC1ru0

Condominio: chi paga le spese dei morosi?

 

Condominio: chi paga le spese dei morosi?

In un condominio ci può essere un singolo condomino moroso, che spesso non paga le spese condominiali. In questi casi chi paga le spese dei morosi?

Può sembrare logico che sia solo il moroso a dover pagare queste spese, ma purtroppo non è così. Se un condomino si rifiuta di pagare e non c’è modo di recuperare la somma dovuta, le spese non pagate dal moroso, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini.

Chi paga le spese dei morosi

Quando si vive in un condominio, ci sono delle spese da onorare entro scadenze prestabilite. A volte accade che un condomino decida di non pagare le somme dovute.

Quando questo avviene, il condominio deve trovare il modo di pagare i creditori ed è costretto alla ripartizione del debito tra tutti i condomini.

Il bilancio in rosso può essere ripianato, facendo pagare una quota extra agli altri condomini in regola con i pagamenti. In questo modo il condominio potrà saldare i debiti con i creditori, in attesa di avviare un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso.

L’assemblea deve deliberare per istituire un fondo morosi, per corrispondere le somme dovute ai creditori. Tuttavia serve il voto favorevole di tutti i condomini che partecipano all’assemblea, ovvero l’unanimità dei consensi.

Spesso succede che alcuni condomini trovino ingiusto dover pagare di tasca propria per l’inadempienza degli altri. Se c’è almeno un voto non favorevole, il condominio non può approvare un fondo morosi e quindi non può ripartire le spese tra i condomini.

E se il condominio non può pagare?

Quando il condominio non può pagare i debiti del moroso, il creditore cerca di pignorare i beni condominiali.

Se il bilancio è in rosso, il creditore può agire in altro modo:

  • cerca di pignorare i beni dei condomini morosi, chiedendo all’ amministratore un elenco di questi ultimi. Tuttavia bisogna considerare che se lo stesso condominio, non è riuscito ad ottenere le somme dovute, difficilmente il tentativo di recupero crediti del creditore avrà esito positivo.
  • in caso di impossibilità a pignorare i beni dei morosi, il creditore può pignorare i beni dei condomini (pensione, conto corrente, casa) in regola con i pagamenti, in base alle quote millesimali di proprietà.

Bisogna dire che i creditori possono provare a ipotecare l’appartamento del moroso e metterlo  all’ asta. Tuttavia si presentano spesso ulteriori difficoltà:

  • la casa potrebbe già essere pignorata da altri creditori o vi potrebbe essere l’ipoteca di grado superiore di un istituto di credito. In questo caso, la somma ricavata dalla vendita, spetta prima alla banca con l’ipoteca di primo grado e  poi, la parte restante viene data ai creditori con ipoteca di grado inferiore;
  • la casa potrebbe non essere venduta. Se non c’è nessun acquirente, la procedura si chiude il condominio non potrà più recuperare il proprio credito.

Conclusione

Chi non paga le spese dei morosi?

Se non è possibile recuperare le spese del condomino moroso, tutti i condomini dovranno risponderne tramite l’istituzione di un fondo moroso, o anche subendo il pignoramento dei propri beni.

 

E-fattura: per il condominio nessun canale telematico registrabile

E-fattura: per il condominio nessun canale telematico registrabile

Autore: Pasquale Pirone

Domanda – Si chiede di sapere se un condominio può registrare al SdI un indirizzo telematico (PEC o codice destinatario) e generare il QR Code, per quanto riguarda la ricezione delle fatture relative alle prestazioni di servizi ricevute (manutenzione ascensore, pulizia condominiale, ecc.). Risposta – Il 1° gennaio è entrato in vigore l’obbligo di emissione di fattura elettronica per tutte le operazioni IVA. I condomini, al pari dei consumatori finali, sono soggetti NON dotati di partita IVA e, quindi, non emettono fattura ma possono esserne destinatari. Sono esonerati dall’emissione della fattura in formato digitale (salvo che si tratti di operazioni compiute verso la PA) coloro che operano in regime di vantaggio o regime forfettario; i piccoli agricoltori; gli operatori sanitari (per le operazioni i cui dati sono comunicati al sistema TS); le associazioni sportive senza scopo di lucro che hanno esercitato l’opzione di cui agli articoli 1 e 2 della Legge n. 398/1991 e che nel periodo d’imposta precedente hanno conseguito proventi per un importo superiore a 65.000 euro. I menzionati soggetti possono ovviamente essere destinatari di una fattura elettronica. Essi dovranno, quindi, comunicare al fornitore il codice destinatario o la PEC su cui ricevere la fattura. Tuttavia, come si evince anche dalla guida predisposta sull’argomento dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il cliente non comunichi alcun indirizzo telematico oppure è un consumatore finale ovvero un soggetto esonerato (regime forfettario, ecc.) per il fornitore sarà sufficiente compilare solo il campo “Codice Destinatario” con il valore “0000000” ma dovrà rilasciare al suo cliente una copia su carta (o inviarla per email) della fattura inviata al SdI comunicandogli anche che potrà consultare e scaricare l’originale della fattura elettronica nella sua area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Tale disposizione si rende applicabile anche per il condominio il quale è, infatti, da considerarsi come consumatore finale (quindi, soggetto non dotato di partita IVA). Ad ogni modo, per rendere più sicuro il passaggio all’e-fattura è stato previsto che tutti gli operatori titolari di partita Iva possono registrare preventivamente presso il SdI l’indirizzo telematico dove desiderano ricevere di default tutte le loro fatture e generare e portare con sé un codice bidimensionale (QRCode) contenente il numero di partita IVA, tutti i dati anagrafici e l’indirizzo telematico di default comunicato preventivamente al SdI.

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